一年前,為應對全球金融危機、實現“保增長”的戰略目標,一系列房地產刺激政策先后出臺。縱覽一年間樓市全景,房地產業迅速走出房價和成交量的寒冬,成交火熱、房價大漲、土地市場活躍,為穩樓市保增長而制定的刺激政策取得了超預期效果。目前,我國宏觀經濟呈現出全面回暖的跡象,這為房地產短期刺激政策的退出,提供了堅實的基礎。而相關部門也已開始對政策是否延續進行調研。但對于優惠政策是否延續,如何選擇性退出,還應盡早明確,留給市場足夠的預熱和消化時間。中國證券報記者認為,房產刺激政策的選擇性退出應主要體現在以下幾個方面:
首先,首次置業消費需繼續鼓勵,投資甚至投機需求應予以抑制。從房地產市場歷史來看,首次置業消費一直是其健康穩定的基礎,投資甚至投機需求往往是大起大落的導火索。今年以來投資需求助推房價節節攀升,已超出普通民眾承受能力,首次置業的剛性需求逐漸被擠出市場,對過度投資和投機加以抑制刻不容緩。
抑制過度投資的撒手锏當是收緊二套房貸。年中,銀監會曾重申嚴格執行二套房貸政策,但一些商業銀行依然暗地拓寬尺度,助推樓市炒風。究其根源依然是政策界定不清晰,給投資客和銀行留有可操作空間。對改善型需求的優惠政策應逐步退出,應以家庭為單位區分首次置業和改善型需求,對改善型需求提高首付門檻和利率標準,取消所有二次置業貸款利率優惠,并嚴格執行四成首付比例。
其次是取消二手房交易相關稅費優惠。去年底放寬二手房營業稅征收年限以及降低營業稅,旨在減少購房費用,促進二手房流轉和成交。而今若退出,適當增加買賣成本,可抑制快進快出式的短炒之風。而對于契稅最低1%的優惠政策是否需要退出,尚可觀察,畢竟相較于二手房交易營業稅等,契稅優惠影響較小。
第三,部分城市的公積金貸款額度可能下調。去年救市以來各地提高公積金貸款優惠,上海市民購買自住普通住房的,基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到了30萬元,每戶最高為60萬元。北京住房公積金貸款也從原來的60萬元提高到80萬元。隨著年底一些地方政府刺激政策的到期,公積金貸款政策將會出現調整。
第四,地方性政策和全國性政策退出未必同步。眼下國家層面是否取消優惠政策還未定調,湖南、吉林等省份已通過不同方式表示,2008年當地省級政府出臺的房地產優惠政策不會取消,順延到2010年底。因此,在政策退出的時點上,將會出現北京、上海等高房價城市,將會先進行政策微調,抑制投資需求;而二三線城市由于房地產市場復蘇周期稍慢,可能會繼續順延。
此外,需要我們注意的是,涉及房地產開發環節的寬松政策,似乎還未到需要退出之時。今年1-10月,全國完成房地產開發投資28440億元,同比增長18.9%,增幅比1-9月提高1.2個百分點,但比去年同期回落5.7個百分點。房屋新開工面積10月份才出現年內首次同比正增長,增幅為3.3%。刺激房地產開發投資、增加市場供應,房地產開發投資景氣程度仍有待提高。
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