部分行業(yè)利用壟斷地位獲得的大量利益，變成了各種名目的內(nèi)部福利，這是高房?jī)r(jià)的最大推手。我們實(shí)在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時(shí)候。房地產(chǎn)有無(wú)泡沫？何時(shí)破裂？都不是真問(wèn)題。現(xiàn)在必須著手的任務(wù)是：改革財(cái)政體制，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身；打破壟斷，遏制過(guò)高收入階層的不合理形成；擴(kuò)大有效供給，從速建設(shè)廉租房，減少經(jīng)適房。
　　剛剛過(guò)去的十月，全國(guó)70個(gè)大中城市的商品房?jī)r(jià)格，同比上漲了3.9%,這是全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)7個(gè)月上漲。多家調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前的房?jī)r(jià)，已讓多數(shù)城市家庭難以接受，“買(mǎi)房難”已成“口頭禪”。為什么房?jī)r(jià)能“冒天下之大不韙”，一騎絕塵？想必在這背后，有不以人的意志為轉(zhuǎn)移的因素。
　　望房興嘆的人，抱怨的是開(kāi)發(fā)商。問(wèn)題是，誰(shuí)是開(kāi)發(fā)商？
　　當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè)，是典型的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。國(guó)企、民企、外企，都運(yùn)作于中。不但傳統(tǒng)的建筑企業(yè)在蓋房子，電力公司、煤炭公司、糧食公司，水利公司、化工公司、外貿(mào)公司、遠(yuǎn)洋公司、飛機(jī)制造公司，都成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這些企業(yè)，有天然的、巨大的融資能力，而且融資成本極低。“地王”的頻出，就是明證。所有這些企業(yè)，自覺(jué)不自覺(jué)間，結(jié)成了某種聯(lián)盟，任何降溫房地產(chǎn)的舉措，不管出自什么權(quán)威部門(mén)，都會(huì)遭到有效的抵抗。這已經(jīng)被十?dāng)?shù)年來(lái)的博弈所證明。
　　地方政府也是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)者。在現(xiàn)有的財(cái)政體制下，地方政府收入十分有限。來(lái)自土地一級(jí)的收入，是其不可或缺的組成部分。“地王”，在一定意義上，可以看作是房企在向地方政府“示好”。除了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，離不開(kāi)地方支持外，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、契稅等，都是地方政府可以調(diào)節(jié)的。
　　十多年前開(kāi)始的城市住房制度改革，采取的是“穩(wěn)定一批，放開(kāi)一片”的方式。在福利分房體制下，一部分“有單位的人”，用較低代價(jià)獲得了房屋產(chǎn)權(quán)（盡管產(chǎn)權(quán)不完整），這些住房，叫法五花八門(mén)，有“成本房”、“房改房”等等，這在市場(chǎng)機(jī)制完備的國(guó)家是不可想象的。而其余更多的人，將獲得一定的貨幣補(bǔ)償，然后自己去市場(chǎng)上買(mǎi)房。貨幣補(bǔ)償，隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，已是杯水車薪。
　　與房改配套的政策，還有經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)適房）、廉租房等。最初經(jīng)濟(jì)適用房很紅火，因?yàn)榈貎r(jià)便宜，優(yōu)惠多多，地段也好，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)可賺，后來(lái)無(wú)利可圖，開(kāi)發(fā)商熱情就慢慢降溫了。北京市今年幾塊經(jīng)適房的地塊拍賣(mài)，幾無(wú)開(kāi)發(fā)商響應(yīng)。經(jīng)適房最大的弊端是，所有的政府部門(mén)加起來(lái)，都難以根除申請(qǐng)者的信息造假以及其后的牟利，而且為一些部門(mén)自留了很大的尋租空間。武漢經(jīng)適房搖號(hào)事件，不過(guò)冰山一角。結(jié)果就是，住經(jīng)適房的人，不是最初政策指向的“夾心層”(不太窮，但又買(mǎi)不起商品房)，而是高收入階層。其實(shí)，夾心層，不是政府最需要關(guān)心的，廉租房，才是政府唯一應(yīng)有作為的領(lǐng)域，因?yàn)殛P(guān)乎最窮的人。任何國(guó)家不可能做到人人擁有房產(chǎn)，但是，人人都應(yīng)享有居住權(quán)，而這是政府的責(zé)任所在。廉租房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不能出售獲益，可以有效打擊經(jīng)適房的貓膩。但是，直到現(xiàn)在，有關(guān)部門(mén)對(duì)建造廉租房積極性不高。道理很簡(jiǎn)單：沒(méi)有利益空間，比不了經(jīng)適房。
　　以上是供給者，再看需求方。
　　有人說(shuō)，地價(jià)不決定房?jī)r(jià)，這有道理。只要有人買(mǎi)，一切都不是問(wèn)題。那進(jìn)一步問(wèn)，誰(shuí)是購(gòu)買(mǎi)者？一定有媒體所宣傳的“剛性需求者”，要結(jié)婚的人，總要有新房。可是，千萬(wàn)不要以為這些年輕人，可以買(mǎi)得起一個(gè)大房子，起碼在北京、上海，很難，實(shí)際上，這是幾個(gè)家庭，幾代人動(dòng)用多年儲(chǔ)蓄的結(jié)果。如果靠剛性需求，房地產(chǎn)價(jià)格不可能一路凱歌。肯定存在一個(gè)實(shí)力強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)階層。
　　這個(gè)階層，就是富裕人群。各種富豪排行榜，“煤老板”，“溫州商人”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確實(shí)造就了一批超級(jí)富豪。可是這畢竟是其中的一小部分，他們根本沒(méi)有能力拉動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)，所謂的“某某炒房團(tuán)”，有轉(zhuǎn)移公眾注意力的嫌疑。而真正有實(shí)力拉動(dòng)房?jī)r(jià)的，是部分行業(yè)的高收入群體。
　　中國(guó)的行業(yè)收入差距，以及階層收入差距，近十年來(lái)呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大趨勢(shì)。部分行業(yè)，利用壟斷地位，獲得大量利益，卻沒(méi)有集中于國(guó)家財(cái)政，而是變成了各種名目的內(nèi)部福利，包括住房，這是高房?jī)r(jià)的最大推手。
　　商品房，只是有中國(guó)特色的一種說(shuō)法。住房不單是商品，還是資產(chǎn)，是可以像金融資產(chǎn)一樣炒作的對(duì)象。這也是理解房?jī)r(jià)不可忽視的方面。比如，即使買(mǎi)了房子的人，也僅有70年的使用權(quán)，而非完全的產(chǎn)權(quán)，住房的壽命還不一定有70年，所以，細(xì)想起來(lái)，房?jī)r(jià)似乎太高，太不值。可是，如果想到它是資產(chǎn)，就又不難理解了。我們還發(fā)現(xiàn)，不是全國(guó)所有地方的房?jī)r(jià)都高得離譜，真正高的，不過(guò)是京滬深穗杭等熱點(diǎn)城市，也就是有炒作空間的地方。當(dāng)各種資金，都可以便當(dāng)?shù)剡M(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，房?jī)r(jià)，就極容易變得如脫韁野馬，就如美國(guó)的次貸衍生品，在各種名目的包裝和光環(huán)之下，價(jià)格脫離其變動(dòng)的由頭而一路飆升。富裕階層一天天增長(zhǎng)著，他們的巨大財(cái)富總要尋找增值渠道，而目前，投資渠道十分狹窄，房地產(chǎn)，是除股市等不多幾個(gè)領(lǐng)域外，唯一的選擇了。炒房族，在一些城市，已蔚然成軍。
　　有學(xué)者比較了世界多個(gè)城市的房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格是有周期性的。有統(tǒng)計(jì)學(xué)者計(jì)算過(guò)，上世紀(jì)90年代之前，美國(guó)的房屋價(jià)格，變化并不大。可是，必須指出，多數(shù)商品或者資產(chǎn)的價(jià)格，都有周期性，即回歸的特征。但是，人畢竟是活在短期的，作為資產(chǎn)的炒作獲利，幾年、十幾年已足夠。為了房?jī)r(jià)下跌，難道讓人一直等幾十年不成？周期，不過(guò)是一種事后的總結(jié)和說(shuō)辭罷了。
　　高房?jī)r(jià)折射出的，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，我們實(shí)在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時(shí)候。房地產(chǎn)有無(wú)泡沫？何時(shí)破裂？都不是真問(wèn)題。我們必須著手的任務(wù)是：改革財(cái)政體制，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身；打破壟斷，遏制過(guò)高收入階層的不合理形成；打擊腐敗；允許現(xiàn)有的存量房屋上市交易，擴(kuò)大有效供給；大力從速建設(shè)廉租房，減少經(jīng)適房。

（作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任）