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近日，央視報道了北京的土地閑置情況，曝光了市中心一幅寶地，居然被捂了近4年。這塊被稱為2006年第一拍的工體4號地，當初被李澤楷旗下的盈科拿走，按照土地出讓合同，本該于2006年9月20日前開工，2008年3月31日前竣工。可至今仍然還是一個大坑。而且，今年8月21日，香港瑞安建業(yè)公告稱，購入此項目。
2006年初，此區(qū)域住宅價格約為16000元每平方米，目前已翻了一倍以上。轉手之間，高差價就被收入囊中。在房地產(chǎn)投資圈內，有這樣一種說法：建房子的沒開發(fā)房子的利潤高，開發(fā)房子的沒有投資房子的回報率高，而投資房產(chǎn)的，又趕不上炒地皮的來得暴利。從成本構成分析，土地是房價的重要組成部分。況且，近幾年全國地價上漲幅度總體上明顯大于房價，從這點上看，地價是推高房價的重要因素。
2003年房地產(chǎn)調控以來，我國的土地管理越來越嚴，中央文件曾多次提出要實行最嚴格的土地制度。然而，落實起來卻困難重重，清查閑置用地尤其如此。2005年，著名的調控政策“國八條”曾明確規(guī)定：對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。后來又追加處罰力度：1年不開工按土地出讓金的20%進行罰款。
北京盈科地塊閑置近4年，卻無人過問。另外，國家法律是不允許隨意轉讓土地的。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，（應）完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。挖個大坑“裝開工”，幾年后把項目賣掉，實質是倒地皮。這已屬于違法行為了。
法不責眾。對于弱勢的民眾，有時亦有合理之處；而對于那些通過囤地、炒地謀利的“非良民企業(yè)”，就不應這么輕松搪塞了。早在2007年6月，國稅總局在解讀新政《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》時認為，目前全國已出讓的土地有2/3仍處于閑置狀態(tài)，尤以房地產(chǎn)開發(fā)領域土地閑置問題為突出。
這種行為的惡劣影響反映在諸多方面。一是擾亂了市場秩序，縱容不良企業(yè)；二是浪費土地資源，眾所周知我國人多地少，城鎮(zhèn)建設用地更緊張；三是炒地皮直接推高房價，日本的歷史教訓是，土地市場投機成風，必然吹出房價泡沫；四是大量土地閑置，人為壓制了住宅供應，導致市場供求失衡；五是違法不究，等于鼓勵官商勾結，部分地方官員對囤地不聞不問，極有可能參與過灰色交易。
對此該怎么辦？除了嚴格執(zhí)法外，并無上策。今年以來，國土資源部已下發(fā)幾個相關通知，但愿能在打擊囤地上真正“硬起來”。稅務部門也不能有稅不征，2007年初就喊著要按四級累進制征收土地增值稅，直把開發(fā)商嚇出一身冷汗——誰知虛驚一場，至今都沒落實。2008年出臺的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》要求，對閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法——同樣是至今沒見影蹤。
囤地行為不除，樓市實難清凈。
（作者系房產(chǎn)研究人士） |