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| 2009-11-03 作者:葉檀 來源:每日經濟新聞 |
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有三分之一的開發商只囤地不蓋房，這是房地產界著名的小潘同志給出的數字。
北京核心城區的工體四號地塊被李澤楷旗下的房地產公司盈科大衍地產公司拿走，按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日，竣工日期為2008年3月31日，合同成為一紙空文，該地塊于今年8月21日被轉讓給瑞安建業。
僅此一項轉讓，盈科大衍賺了多少呢？轉讓價為1.18億美元，當初拍賣價為5.1億人民幣，按照當時的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，“小超人”大概賺了0.5億美元，3年利潤在78%以上。這樣好的買賣，還有誰會不囤地呢？
如果“小超人”囤金，他的收益又有多少？2006年9月15日的現貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21日為953.85美元，盈利381.50美元，盈利為60%左右。也就是說，在中國一線城市核心區域囤地收益好于囤金。
這不是“小超人”第一次玩轉土地市場，香港的數碼港項目就是玩轉土地與資本市場的典型。來看看香港理工大學會計學與金融學院副教授林本利先生的分析。1998年，盈科拓展（盈拓）向特區政府提出數碼港計劃，1999年3月時任香港特區財政司長的曾蔭權先生宣布有關計劃，電訊盈科免費得到土地住宅部分（名為貝沙灣）和商場的發展權，條件是需要為政府發展數碼港，然后便交給由政府全資擁有的數碼港有限公司。
此后一連串的資本運作，可以上MBA教材。在取得香港“數碼港”資訊園區開發權后，盈拓成立盈科數碼動力（盈動），借“得信佳”的殼上市，股價一天狂升23倍，一天就賺了300多億，轟動全球金融業。不僅上市后股價從停牌前的1角多，飆升至3元多，此后借科網與地產雙重概念，很快攀升到20元。2000年2月，盈動宣布舉債900億元收購百年老店香港電訊，令股價沖上28元5角
（相當于現在的142元5角），到達高潮。在科網泡沫崩潰、收購計劃于2000年8月完成后，新公司電盈大股東及高層行使認股權與出售手上股票，套現40多億港元，而后股價足足跌去九成以上。其中的關鍵就是地產項目，在借殼得信佳時，李澤楷以香港數碼港發展權無償注入及總值24.6億港元的地產項目為代價，換取得信佳75%股權并握有一批可換股債券。
由于電盈業績大滑坡，李澤楷提出私有化方案，通過承擔公司債務，幾乎“不費分毫”就可換取電盈全部股權。當時的背景是香港地產市場在2007年下半年在減息刺激下強勢轉暖，在港上市的地產股紛紛獲得大股東在二級市場上增持，所謂電盈私有化，主要是將其中主要盈利部分盈大地產私有化。由于香港證監會出具證據反對，私有化動議被法院駁回，電盈小股東激動得落淚。
現在我們可以理解為什么囤地好于蓋房。“面粉”貴過面包，說明通脹預期十分強烈，此時面粉也好，面包也好，他們的稀缺程度相同，但是囤積面粉有無數好處：面粉既可以像面包一樣暢銷，還可以免去開發成本，減少在開發過程中房價漲跌的不確定性。
潘石屹先生所說的三分之一開發商囤地不蓋房，如果屬實，這是一個可怕的數據，說明中國的房地產行業已經徹底資本化、泡沫化了。上游開發商與某些地方政府一起囤地待價而沽，下游追求資產保值的投資者大買高檔住宅與豪宅，業已占據購房者的35%以上，這絕不是普通的消費品市場，而是一個土地與現金為王的投資市場，土地成為重要的期貨品種。
政府有針對開發商囤地的專門政策，2007年年中，國土資源部發出內部通知，要求各地加快處置利用閑置土地：土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號地塊、上海的樓脆脆等案例來看，收回閑置土地的政策在多數時候成為一紙空文。更令人震驚的是如下數據，2007年年底的統計數據，不僅開發商囤地了10億平方米，國家土地儲備中心也在囤積大量土地，從2002年到2006年全國計劃的住宅用地供應量為21億平方米，而所有房地產商購置土地總量僅14.5億平方米。
如此泡沫、如此混亂的土地市場不改革，所有的人都會變成囤積者，最終將經濟囤成一潭死水。
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