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| 囤地之爭(zhēng)，國(guó)土部和開發(fā)商誰之過？ |
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| 2009-08-26 劉展超 來源:第一財(cái)經(jīng) |
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看起來，“囤地”論讓國(guó)土部和開發(fā)商都很受傷，誰也沒有得到輿論的支持，相反迎來的是全面討伐。
本輪事件肇始于國(guó)土部網(wǎng)站上刊登的一篇署名文章，題目叫做《單靠供地難抑房?jī)r(jià)》。該文提出了一個(gè)假設(shè)，如果政府無條件向開發(fā)商提供1億平方米土地，開發(fā)商馬上會(huì)囤掉7000萬平方米，剩下的3000萬平方米才會(huì)慢慢規(guī)劃開發(fā)。
在當(dāng)前大部分輿論將土地供應(yīng)不足導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，進(jìn)而地價(jià)推高房?jī)r(jià)作為討伐國(guó)土部的武器時(shí)，此文為之辯解的意味相當(dāng)濃厚。言外之意，就是土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不會(huì)影響到房?jī)r(jià)，開發(fā)商的逐利動(dòng)機(jī)才是當(dāng)前樓市矛盾的根源。
不過，很多人都似乎忽視了這只是一篇署名文章而已，而且作者本人也并非國(guó)土部官員，并不能完全代表國(guó)土部的意見。而且，即便文章真正表達(dá)了國(guó)土部?jī)?nèi)部真實(shí)存在的一種意見，但只要擁有一定的智力水平，國(guó)土部的官員們還不至于如此“明目張膽”地敢于在當(dāng)前的輿論氛圍下引火上身。
據(jù)筆者私下了解，國(guó)土部?jī)?nèi)部確實(shí)有些人士存在對(duì)一些開發(fā)商的不滿，但從政策法規(guī)上來講，他們也沒有太多的辦法對(duì)開發(fā)商囤地行為加以完全約束——因?yàn)樵诋?dāng)前的土地監(jiān)管制度設(shè)計(jì)下，開發(fā)商起碼在兩年之內(nèi)的囤地行為是不違反任何規(guī)定的。
即便是近期國(guó)土部要全面清查批而未用土地，打擊囤而不建，但這也并非針對(duì)開發(fā)商囤地，在保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需之際，國(guó)土部的首要工作還是要讓地方政府推出的投資項(xiàng)目能夠有地可用。對(duì)他們來說，如何約束地方政府的土地?cái)U(kuò)張才是重中之重——畢竟從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，違法違規(guī)用地的主體是地方政府。
而任志強(qiáng)呢，這位房地產(chǎn)界素來以大炮為名的大人物，自然不肯放過這個(gè)可以炮轟國(guó)土部的機(jī)遇，甚至反攻倒算，用北京市政府供地不足的數(shù)據(jù)來抨擊國(guó)土部，實(shí)際上，后者無法真正約束地方政府的供地行為。
可嘆的是，任志強(qiáng)自己領(lǐng)導(dǎo)下的華遠(yuǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上囤地的大戶企業(yè)，華遠(yuǎn)自身的體量早已稱不上一級(jí)的開發(fā)商，如果不是老任頻頻放出驚人語錄，在不少房企呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的形勢(shì)下，還會(huì)有多少人去關(guān)注在北京業(yè)界慢慢摸爬滾打的華遠(yuǎn)呢？
任志強(qiáng)成功地將自己塑造成了一個(gè)靶子——即便他還算不上。
平心而論，國(guó)土部和任志強(qiáng)都沒有錯(cuò)，屁股決定腦袋，無論是從部門利益出發(fā)還是從企業(yè)利益出發(fā)，闡發(fā)自己的觀點(diǎn)是合理的，其權(quán)利也是應(yīng)該受到保護(hù)的。
而對(duì)于社會(huì)輿論來說，在熱衷于坐山觀虎斗的同時(shí)，似乎忘記了應(yīng)該去批判的對(duì)象——地方政府。
原國(guó)土部副部長(zhǎng)、現(xiàn)全國(guó)政協(xié)人口資源環(huán)境委員會(huì)副主任李元近日即坦承，雖然我們是土地公有制國(guó)家，如何調(diào)控土地、供應(yīng)土地，本來應(yīng)該比土地私有制國(guó)家更容易操作，但地方政府的短期行為起到了相反的作用。
李元說，地方政府有個(gè)賣地的傾向，社會(huì)資金充裕的時(shí)候，利益導(dǎo)向決定了他肯定想賣高價(jià)地，土地供應(yīng)集中到了建高檔商品房、商業(yè)樓宇上面。而社會(huì)資金緊張的時(shí)候，地方政府又難以籌集到土地開發(fā)的資金，就千方百計(jì)的多賣土地。
這也道出了土地財(cái)政對(duì)地方政府供地的強(qiáng)大影響。去看看2008年頻頻高喊要救樓市的城市，多是土地財(cái)政占比較大的地區(qū)，而一直表態(tài)不救樓市的深圳，據(jù)報(bào)道稱土地收入只占財(cái)政收入的10%不到。所以深圳敢于表態(tài)不救樓市。
“很多時(shí)候譴責(zé)地方政府，說是短期行為，但是譴責(zé)沒有作用。”李元說。
確實(shí)如此。從國(guó)土部與地方政府的關(guān)系來看，并無上下級(jí)的約束力度，地方政府序列中負(fù)責(zé)土地供應(yīng)的國(guó)土部門，從人事和財(cái)政上還要聽從于地方政府，如果地方政府要求保障土地收入，可以預(yù)想地方的國(guó)土部門會(huì)如何操作。
回到前面說的囤地現(xiàn)象，我國(guó)已經(jīng)規(guī)定土地出讓后兩年內(nèi)不開發(fā)就要無償收回，那為什么還有那么多曬太陽的地王，說到底還是地方政府不作為。
如此看來，輿論抨擊國(guó)土部和任志強(qiáng)們，實(shí)在是找錯(cuò)了對(duì)象。地方政府靠地生財(cái)?shù)亩桃曅袨椋攀堑貎r(jià)，乃至房?jī)r(jià)的禍?zhǔn)住?
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