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| 房價(jià)還會漲對所有人都是個(gè)考驗(yàn) |
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| 2009-07-16 陳季冰 來源:新聞晨報(bào) |
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中房指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院近日發(fā)布研究報(bào)告預(yù)測，下半年全國主要城市房價(jià)仍會穩(wěn)步上漲，個(gè)別城市可能會出現(xiàn)較快增長。在當(dāng)下，這顯然是一則非常觸動眾人神經(jīng)的消息。
進(jìn)入2009年春天以后，沉寂了一年的各地樓市突然重新爆發(fā)，特別是北京、上海兩個(gè)全國最大城市的商品房交易量和價(jià)格呈猛烈上升的態(tài)勢。而近來一再見諸報(bào)端的大型國有企業(yè)“天價(jià)”拿得“地王”的新聞，讓老百姓平添了對未來房價(jià)進(jìn)一步快速上漲的擔(dān)心和不滿。
在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯復(fù)蘇的大前提下，過去一年受到壓抑的樓市需求為什么會在此時(shí)集中釋放？對此，“剛性需求”是不少業(yè)界人士用來解釋的理由。但我不認(rèn)為所謂“剛性”需求是主要原因。老百姓改善住房的需求確實(shí)是剛性的，但這并不意味著許多急需改善的居民家庭已經(jīng)“捱”過了2008年一年就一定不能再“捱”一兩年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以來房地產(chǎn)開發(fā)量也隨交易量一起急劇萎縮，許多原本堅(jiān)信房價(jià)會下跌的人預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量可能大幅度下降，于是立場開始動搖，并“空翻多”加入到搶購的行列。政府土地批租的詳實(shí)數(shù)據(jù)很難找到，但從上海去年一年里國有土地公開轉(zhuǎn)讓多次流標(biāo)以及有開發(fā)商向政府退回已批租地塊的公開報(bào)道中，我們可以得到的結(jié)論是，這一年的土地批租市場也是急劇萎縮的。另據(jù)報(bào)道，今年5月份全國60個(gè)重點(diǎn)城市土地成交量比去年同期猛增73%，這也反襯出去年土地市場的萎縮狀況。土地供應(yīng)的減少必定會導(dǎo)致未來商品房供應(yīng)量的同步減少，這當(dāng)然強(qiáng)化了未來房價(jià)難以下降甚至?xí)^續(xù)上漲的預(yù)期。
今年前幾個(gè)月樓市的“量價(jià)齊升”是去年壓抑的需求及對未來供應(yīng)量減少的預(yù)期這一雙重因素造就的——如果認(rèn)可這種分析，那么我們就能夠清晰地看出今后一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能趨勢。上述研究報(bào)告還表明，今年上半年全國的土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)量雖然比去年下半年有所回暖，但同比仍有較大幅度的下降。這就意味著下半年市場上可賣的商品房是很有限的，本市媒體有報(bào)道說，上海、杭州、深圳等城市的存量房只夠賣3至6個(gè)月。據(jù)此，我的判斷是：未來幾個(gè)月內(nèi)房價(jià)幾乎沒有可能下降，而且仍有繼續(xù)上漲的可能性，但其代價(jià)是成交量短暫放大之后再度萎縮。中國的商品房也許將變?yōu)槊逼鋵?shí)的“奢侈品”，今后不要說普通人，就連家境殷實(shí)的所謂中產(chǎn)階級也可能越來越買不起房了。
此外，本輪行情應(yīng)該還受到了另外兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的因素的共同推動。第一，4萬億刺激計(jì)劃難以避免地制造了經(jīng)濟(jì)體內(nèi)泛濫的流動性。它們中有相當(dāng)一部分并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流入了投資市場，這帶動了股市和樓市一同牛氣。第二，銀行利息的降低和信貸門檻的放寬是樓市量價(jià)齊升的另一個(gè)重要原因。因?yàn)槔⒌慕档褪雇患唇忆N售的物業(yè)的總價(jià)得以下降，而信貸的放松使原先一部分不符合放貸標(biāo)準(zhǔn)的資金有機(jī)會進(jìn)入樓市，其中有不少是投資或投機(jī)型的。但是，從銀行那里得到的一些信息已經(jīng)表明，上述兩條“利好”都正在孕育著日益膨脹的金融風(fēng)險(xiǎn)。而從另一方面來看，這種通脹的預(yù)期又是推動樓市短期內(nèi)猛烈上漲的重要?jiǎng)右颉?BR> 在剛剛召開的中共上海九屆市委八次全會上，市委書記俞正聲強(qiáng)調(diào)“要高度關(guān)注房地產(chǎn)問題，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。而不久前，上海住房保障和房屋管理局局長劉海生也曾在市政府例行新聞發(fā)布會上表示，上海政府不希望房價(jià)太高，為此政府將“有所作為”。
一片“漲聲”之中，政府將如何通過“有所作為”來平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，的確是個(gè)考驗(yàn)。
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