國家統計局近日首次就住房成本問題，在全國40個重點城市進行商品住宅開發費用調查。盡管許多人士對國家統計局的住房成本調查結果翹首以待，但應該認識到，是供求關系而非成本決定了房價，只要供求關系不改變，價格上漲趨勢就不會停止。筆者認為，要加快開發速度以增加住房供應，同時抑制過度的投機需求，從而改變房
地產市場的供求關系。
要減少開發商的“暴利”，無非是兩條途徑：增加開發商的經營成本；壓低其銷售收入。對于前者，政府通過土地一級市場的壟斷提高土地價值，通過控制供應節奏助推“地王”出現，因此不用再出新政策，政府已經在抬高地價，增加開發商經營成本了。只是，地價高了，房價更高，開發利潤率更高。
那么，減少開發利潤就只有限制開發商的銷售價格或銷售方式了。然而，賣房子總不能來個憑票供應，比如憑戶口供應吧？雖然國際上許多國家對住房是憑“國籍”銷售，以此限制國外游資炒房，但中國各地目前還看不到對住房購買有附加限制條件的，相反倒是有許多鼓勵優惠措施。因此，減少開發商收入就只有限制銷售價格這一條途徑了。
這條途徑是否可行？首先要看供求關系，供求關系決定價格。當前房價越漲越高，是需求超過供給的結果。盡管這種需求里面包含了很多的投機需求，但筆者認為，不能先驗地判斷“投機需求”是不道德的。投機通過加速銷售加快了開發商的資金回籠，間接地加快了開發，增加了市場供應。
只要供求關系不發生逆轉，房價居高不下的局面就無法改變。要改變房價，首先要靠加快開發速度以增加住房供應。而要增加住房供應量，最主要的是要嚴格土地執法。現有囤積在開發商手里已出讓而未開發的土地高達11.63億平方米，即使按照2005-2008年間的高速開發進度（2.5億平方米/年）測算，當前存量土地需要開發4.6年。未開發存量規模等于最近3年的土地購置量，2006-2008年間高價拿的土地等于全部沒開發。按照我國房地產市場現有的開發速度，我國土地存量規模在2004年就開始超越了2年開發時間的一般開發周期標準，正是在2004年，中國房地產市場開始顯現過熱征兆，政府也開始了宏觀調控，但在各級地方政府出于財政收入考慮而陽奉陰違的做法下，中央的調控政策效果被大打折扣，未開發土地存量逐漸積累至如今的天量。
改變供求關系的第二個方面，是要抑制過度的投機需求。要嚴格“二套房”房貸政策，嚴格住房交易增值稅征收，對稅收轉嫁問題可以試行真實居住滿一定年限返稅的制度，這樣，不但可以提高自住需求者的購房能力，又實現只有真正的自住者才可真正得到政府補貼的政策效果。
對樓市而言，當前供不應求的市場狀況即將發生逆轉，并極有可能轉變為嚴重的供過于求態勢。當前房地產市場的施工面積超過了20億平方米，按照住房建設周期1-2年的通常情況，即使沒有新開工項目，2009-2010年至少要完成竣工面積20億平方米以上。而2005-2008年是我國住房銷售的旺盛時期，銷量穩定且規模較大，平均每年銷售6.4億平方米。按照這個銷售速度，現有在建項目建成后完成銷售至少需要3年。從房地產的銷售情況看，房地產市場的交易量基本上是跟隨竣工量變化的，其中發揮調整機制的變化量是價格。從竣工和銷售的對比情況看，我國已竣工面積完成銷售率為99.55%。可見，開發商秉承“沒有賣不掉的商品，只有賣不掉的價格”理念，對價格一般隨行就市，從而保證了銷售進展的順利。房地產項目由于資金占用量大，杠桿比例高，開發商一般很少發生“捂盤”行為。按照未來的施工和竣工進展情況，未來房地產市場的演變會經歷一個價格由緩慢下降到快速下降的過程。
（作者系上海證券研究所首席宏觀分析師） |
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