近期國家統計局將對40個重點城市商品住宅開發費用進行專項調查的消息，觸動了很多人的敏感神經:國家是否要出臺政策?房價是否會隨之波動……各種猜想隨之而來。據了解，本次調查的主要內容，一是調查樣本房地產開發企業基本情況、房地產開發項目個數、房地產開發企業財務狀況等;二是調查房地產項目開發費用構成情況。調查范圍和對象包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的40個重點城市中部分房地產開發企業以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目(6月9日《濟南時報》)。
房地產的成本也是一個老話題了。自從幾年前房價開始瘋漲、房地產接連躋身“暴利行業”的時候起，人們對住房的開發成本及房價構成就越來越關注，而要求開發商或政府職能部門公布住房成本的呼聲也日益強烈。3年前，廣東省以“可能侵犯商業秘密”為由拒絕省人大代表公開房價成本的要求，還曾引起了很大的爭議。現在，國家統計局終于開始行動了，讓人怎能不“敏感”，又怎能不充滿期待呢?
可是，我卻不敢樂觀。
統計的全面性及真實性，首先是個問題。據報道，國家統計局要求在此次調查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建筑面積和項目銷售總收入。如果細心觀察，你會發現上述那些成本都是合法的“明成本”，并不包括灰色的“暗成本”，比如公關的費用，而這些成本往往是相當巨大的。當然，開發商不會把這些“商業秘密”告訴統計局，而統計局也無權要求開發商“必須提供”這方面的信息。
統計數據的代表性也是個很大的問題。不同開發商的建材渠道不同、不同批次的采購價格不同、不同區位不同樓盤的建造及營銷成本不同……相對于普通的商品，商品房的成本構成更加復雜。作這樣的統計，不僅工作量無比巨大，而且不太可能做到全面準確。最終統計出來的所謂“平均成本”，對判斷具體樓盤的利潤狀況也沒有任何參考價值。開發商會說，我這個樓盤的成本遠遠高于統計局公布的“平均成本”，消費者也沒有任何依據否認開發商的說法。
更重要的是，即使統計出了真實的成本，又能如何呢?商品房價格實行的是市場調節，開發商有權確定產品的價格，只要沒有操縱市場等價格違法行為，即使有暴利也是合法的。決定市場價格的最關鍵因素是供求關系，而不是成本，這是市場規律的基本內容。環顧市場上的所有商品，也沒有任何商品公布過成本。
其實，在國家統計局動手之前，一些地方的職能部門早就行動了。早在2006年9月，江蘇省鹽城市物價局就推出了全國首個房價成本構成清單。但這個清單讓公眾大失所望，因為它太“粗放”了，也沒有對當時瘋漲的房價產生絲毫抑制的作用。在炒作了一段時間之后，這個清單再也無人提起。此后，甘肅省、青島市等地也曾調查或公布住房的成本，但都只是“一陣風”而已。
當然，房地產是中國目前的支柱產業，它的興衰關系到整個經濟的形勢;而且，住房也是最大的民生問題之一，老百姓對房價都非常的關注。為了提高宏觀調控的針對性和有效性，也為了更好地改善民生，政府對像房地產這樣的行業進行深入的了解是很有必要的。但對住房成本這樣的問題，也只能是“摸摸底”而已。我可以肯定地說，國家統計局調查出來的數據必將是模糊的，也肯定會讓很多人甚至大多數人失望。 |
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