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房地產企業再次因高額欠稅被曝光。近日,北京地方稅務局網站公布今年第二期欠稅公告,9家欠稅企業有7家為房地產企業,其中有三家房企的欠稅超過1000萬元（據5月6日《新京報》）。
事實上,房地產企業扮演欠稅大戶的角色由來已久。上月,在重慶市地稅局公布的128家欠稅企業名單中,房地產公司及相關企業多達70余個。有觀點認為,這主要是因為去年樓市銷售形勢不佳,開發商資金流偏緊所致。
但是,回顧以往房地產業的誠信記錄,這樣的欠稅行為似乎與市場行情不存在直接關聯關系。此前有媒體報道,從2003年至2005年上半年,北京地稅調查的房地產企業有問題率高達66%。眾所周知,這一時間段當屬樓市的黃金年份,彼時的開發商各個賺得缽滿盆滿,為何還要成為納稅“老賴”呢？
其實,問題的癥結在于房地產特殊的運作方式為其提供了逃稅的便捷,預售房按揭制度就為其逃稅提供了平臺。報道稱,從稅種上看,開發商欠稅最多的為營業稅,這就暴露出了房地產業財務操作的一項通病。營業稅的稅基是營業收入,開發商利用房產預售制度延遲或減少對到賬收入的確認便可輕松逃稅。按照會計相關準則,收入確認的一個必要條件是,銷售方將商品所有權上的主要風險轉移給購貨方。當購房者的按揭貸款由銀行賬戶直接匯入開發商賬戶后,后者往往以風險沒有完全轉移為借口,對到賬的預付購房款遲遲不確認為營業收入。
除了預售房按揭制度外,項目公司制也助長了開發商的逃稅之風。一般而言,房地產企業每開發一個樓盤,便成立一個所謂的項目公司進行全程管理。項目公司是房地產企業的成本中心,擁有法人資格、獨立運作。這種運作模式固然有利于開發商對項目進行集成管理、合理考核項目負責人業績。但在樓盤開發過程中,項目公司基本不會確認營業收入,卻以“其他應付款”、“銀行借款”等科目堆積了大量負債,成為經營性現金流入的主要渠道。一旦樓盤售罄,這些項目公司往往會被注銷,使某些欠稅甚至偷逃稅款的行為得逞。據統計,全國房地產的項目公司數以萬計,就在這些企業的誕生與消失之間,國家稅收大量流失。
所以,監管部門當對房地產的一些體制弊病進行大刀闊斧的整體規范,以避免開發商在賺取暴利的同時抽逃稅款。當項目公司、預售房制度逐步退出市場,一些房地產行業的亂象也自當隨之而消亡。 |