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12月21日國辦發布了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，這是國務院在短短兩個月時間之內，出臺的第七項有關房地產穩定發展的公共政策。
就針對性而言，《意見》是10月份以來，中央政府出臺的一系列房地產公共政策中，最準確地診斷了目前房地產市場的病狀和病因。《意見》不僅細化了保障性住房的建設計劃，放開了改善性住房的二套房貸政策，大幅度減免交易的營業稅，更重要的，第一次在中央政策層面提出要合理調整房地產的價格，并對房地產未來的重組和洗牌可能引發的信用風險在政策層面給予防范，將成為未來主導中國房地產洗牌和變局的重要文件。
其實，研判中國房地產面臨的困局，我們認為，在供求規律和產業生命周期的作用下，房地產目前顯示的數據表明，在價格高企和空置率屢創新高的情況下，中國房地產業的變局已經提前到來：
首先，供求拐點已經出現。經過10年的發展，中國房地產的供求狀況發生了極大的改變，我國人均住房面積2007年已經達到28平米，很多城市的住房自有率遠超國際水平，比如北京的住房自有率2007年就已達75%。更重要的，按照《意見》的規劃，未來三年，還要建750萬套的低收入家庭的保障性住房，每年130萬套的經濟適用房。因此，住房的“饑渴型”需求已成歷史，房地產業的產能過剩已經出現。
其次，產業的生命周期拐點已經出現。中國房地產業經歷了10年的快速發展期，特別是2005年以來，三年的非理性暴漲期透支了房地產的平穩發展周期，促使房地產直接從高速發展硬著陸進入調整周期。世界各國的經驗表明，在人均居住面積達到30到35平米之后，房地產將告別快速發展期，而2007年人均28平米的數字已經基本接近數字“拐點”，無論是否發生金融危機，周期調整必然到來。
再次，政策的邊際效應拐點已經出現。近期中央和地方出臺很多刺激經濟的政策，但房地產市場交易乏振的局面并未改變。而這一切癥結的根源在于房地產業無視供求規律的改變和產業周期的自然調整而固守高房價所致，而地方政府與房地產之間的千絲萬縷的利益關系更讓開發商對未來的政策力度有不現實的期待。所以，即使目前徹底放開二套房貸，都很難阻止價格的自然回落。
從這個角度而言，《意見》的意義與其說救急措施，毋寧說是引導房地產業主動變局的長遠之舉。《意見》提出“房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售”，可謂一語中的。而地方政府出于自身利益，采取行政干預的手段阻止降價的行為，顯然無助于房地產的周期性調整，反而可能因為資金鏈的最終斷裂，錯失調整時機，引發大規模的爛尾樓和開發商倒閉事件，最終將風險傳導到金融系統。
就政策的未來關愛而言，面對高達1.36億平米的空置面積和達9000億元的資金缺口，中央政府無疑會事先預防可能引發的風險。因此，期待徹底放開二套房貸不現實，停建保障性住房的可能基本沒有。最好的選擇無疑是順應市場規律，調整價格無疑是一個多贏的出路和選擇。
這樣，通過政策的主動引導和價格的自然回落，一方面對開發商采取“分類信貸”政策，促使信譽不高和開發能力不強的開發商被兼并重組，避免大面積爛尾樓的出現和對銀行系統的沖擊。另一方面，積極探索地方政府的收入之源，從體制上改變地方政府對房地產的過度依賴，切斷地方政府和房地產的利益關系，讓房地產完成自身的調整周期，真正回歸民生。 |