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從各國舉辦奧運會的經(jīng)濟效應來看，由于奧運需要大量的場館建設(shè)和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這不僅對商品房價格帶來“示范效應”，同時，由于這些奧運場館的建設(shè)要擠出一部分住宅土地，理論上會造成住宅市場供給的減少，再加上奧運所帶來的經(jīng)濟增長效應，這三方面的因素都會刺激房地產(chǎn)價格上漲。通常，這被歸類為房地產(chǎn)市場的“奧運效應”。但筆者認為，這樣的奧運效應實際上是指奧運會的前期效應。
正是在“前奧運效應”的刺激下，房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲，大大超出消費者的購買能力，購房者于是持幣觀望，但是潛在需求仍存在，只要價格出現(xiàn)一定回落，這部分潛在的需求就會變成現(xiàn)實的購買。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運會看成房地產(chǎn)價格調(diào)整的分水嶺，因此把購房計劃挪至奧運以后，根據(jù)奧運后房地產(chǎn)價格的變化重新啟動購房計劃，這就形成了所謂的
“后奧運效應”。
“后奧運效應”只是在房地產(chǎn)價格下跌之后才能產(chǎn)生的一種效應，是一種有條件的效應。不可否認，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不愿降價主要基于兩個原因：第一，前期所拿到的土地價格高昂導致其開發(fā)成本很高；第二，唯恐市場買漲不買跌，擔心一旦房價出現(xiàn)集體的松動反而會導致市場進一步觀望。
的確，部分房地產(chǎn)企業(yè)所拿土地的價格較高，而且這部分主要是去年房價暴漲之時所購，但筆者認為，這部分高價土地并非占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)的大部分，并且絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年的價量齊漲的帶動下獲得了超高利潤。即使目前房地產(chǎn)企業(yè)下調(diào)所售房屋價格，也并不會造成企業(yè)大面積虧損，況且在當前市場背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應該將其考慮重點轉(zhuǎn)移到企業(yè)生存上來，而通過降價擴大銷售無疑是自救的最佳途徑。
再說，房地產(chǎn)企業(yè)所擔心的“買漲不買跌”心理未必存在，至少這種現(xiàn)象并沒有想象的那么嚴重。如果房地產(chǎn)完全用來投資，當然容易形成“買漲不買跌”。但是房地產(chǎn)還是一種生活必需品，即用于自住，只要存在自住需求，并且沒有超過其購買能力的話，那么房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)“既買漲、又買跌”的現(xiàn)象。不過，目前有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過買房送車等一些“暗降”的方式來銷售并未起到預期的效果，反而引發(fā)進一步的觀望情緒，這似乎正好驗證了房地產(chǎn)企業(yè)所擔心的“買漲不買跌”現(xiàn)象。但是我們也需要看到，房地產(chǎn)企業(yè)推出的這種“暗降”措施并沒有使房地產(chǎn)價格真正回歸到居民所能承擔的購買水平，并且從相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房價只是增幅放緩，這樣高企的價格水平又怎能引發(fā)市場需求呢？
今年年初，萬科在全國掀起了一股“降價風”，盡管并未完全引發(fā)集體降價，但萬科卻因此搶占了市場先機，迅速回籠了資金，減輕了資金緊張的壓力。同時，萬科降價也并未引發(fā)公司虧損，從其中報來看，仍然取得了172.6億元營業(yè)收入和20.6億元凈利潤，并且其市場份額也由去年上半年的1.9%大升到今年上半年的2.7%。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在市場持續(xù)低迷的背景下，仍然咬住價格不放，試圖死扛著等待政府出面托盤救市。
乍看起來，在本輪經(jīng)濟調(diào)控中宏觀調(diào)控措施由“兩防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍保咚坪跤蟹潘傻嫩E象，但是筆者認為這種放松也只是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，而不會出現(xiàn)全面放松，而且這種結(jié)構(gòu)性的放松也不會針對房地產(chǎn)市場。這主要是基于：第一，房地產(chǎn)價格最近幾年上漲過度，已完全透支了未來的增長潛力，現(xiàn)在需要調(diào)整。第二，房地產(chǎn)價格暴漲已經(jīng)影響到了民生建設(shè)，成為建設(shè)“和諧社會”的障礙。第三，房地產(chǎn)市場是一個資金密集型行業(yè)，過多的資金聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域不利于資金流向高科技行業(yè)，減少了企業(yè)研發(fā)的動力，不利于創(chuàng)新型國家的建設(shè)大計。如果此時政府對漸漸開始理性回歸的房地產(chǎn)市場去托市，無疑就會惡化目前已經(jīng)扭曲的市場機制，只會為未來經(jīng)濟的健康發(fā)展埋下隱患。另外，既然目前房價已經(jīng)嚴重超出居民購買力，在需求減少的情況下，價格理應下降，這才是市場經(jīng)濟規(guī)律的表現(xiàn)。
須知，從來就沒有人能夠戰(zhàn)勝市場，以前沒有，現(xiàn)在不會有，將來仍然不會有。因此，面對
“后奧運效應”，房地產(chǎn)企業(yè)唯有自救，而降價是目前最好的自救方式。否則，房地產(chǎn)業(yè)很有可能通過高昂的機會成本等來市場的雪崩。
最近，有報道稱萬科又要刮起第二道“降價風”。如果說萬科第一道風屬于“小聰明”的話，那么筆者以為，這即將要來的第二道風顯然是“大智慧”。 |