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近期房市不景氣，購(gòu)房者盼望的房市崩盤，房?jī)r(jià)暴跌卻始終沒有來臨。要討論房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌，會(huì)跌到哪，需要梳理這些年房?jī)r(jià)上漲的原因。
看房?jī)r(jià)漲跌，要看城鎮(zhèn)住房制度改革是否繼續(xù)。就像股改帶來大牛市一樣，房改把所有需求都推向了市場(chǎng)，主要是城市原居民的改善需求推高房?jī)r(jià)。
與股改“大躍進(jìn)”不同，漸進(jìn)式推進(jìn)的房改遠(yuǎn)未結(jié)束。北京大部分住房仍是央產(chǎn)房，中國(guó)大部分城市，居民仍是以公房為主要居住形式。2008年以來，各地的住房建設(shè)規(guī)劃把重點(diǎn)落在住房保障體系的建立，這是必要的。要注意的是，住房保障如果脫離了住房市場(chǎng)化的大前提，資金靠財(cái)政是不可能解決的。因此，漸進(jìn)式的房?jī)r(jià)仍會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有推動(dòng)作用。
事實(shí)上，2007年以來，各城市房?jī)r(jià)漲跌具有明顯的規(guī)律：高端服務(wù)業(yè)聚集的城市，外來人口穩(wěn)定，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲；制造業(yè)聚集城市，外來人口進(jìn)出受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，短期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)大。
上海戶籍人口1300多萬，外來人口500多萬，高端服務(wù)業(yè)從業(yè)者較多，一般采取自住購(gòu)房，需求比較平穩(wěn)；北京、南京、杭州等城市都屬于這一類。珠三角外來人口多，需要租賃住房的比例較大，需要有投資者購(gòu)置多套房用于出租，房?jī)r(jià)短期波動(dòng)大。長(zhǎng)三角城市中，蘇州外來人口650萬，無錫260萬，常州200萬，都接近1/2，近來房?jī)r(jià)調(diào)整明顯。
據(jù)一些研究報(bào)告預(yù)測(cè)，到2025年中國(guó)的城市人口比例會(huì)接近甚至超過70%，城區(qū)總?cè)丝诔^10億。而且再有像北京、深圳、上海這樣的特大型城市，有可能會(huì)達(dá)到3000萬以上。中國(guó)人口結(jié)構(gòu)城市化，可能還會(huì)分幾個(gè)階段，一個(gè)是從鄉(xiāng)村到城市，第二個(gè)階段是從市區(qū)到郊區(qū)的人口密度均衡化。
中心城區(qū)的區(qū)位定位一般是商務(wù)中心區(qū)和高級(jí)商業(yè)區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集，單位面積土地產(chǎn)出值較高。然而，這一區(qū)域居住著大量常住人口，這嚴(yán)重制約了中心城區(qū)的功能提升。這種城市區(qū)位功能結(jié)構(gòu)與人口空間分布結(jié)構(gòu)的非對(duì)稱狀態(tài)，既限制了中心城區(qū)功能和郊區(qū)制造業(yè)基地功能的充分發(fā)揮，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、城市功能提升及城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形成了嚴(yán)重制約。實(shí)現(xiàn)人口密度的均衡化過程中，必然會(huì)產(chǎn)生巨大的住房需求。
指望房市崩盤從而達(dá)到某些目的是不太可能成功的。房地產(chǎn)泡沫在一些國(guó)家和地區(qū)的確引起了金融危機(jī)，可是，從來沒有一個(gè)國(guó)家和地區(qū)，在金融危機(jī)之前，開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)都是發(fā)生在幾乎沒有人認(rèn)為房?jī)r(jià)和股價(jià)會(huì)下跌的時(shí)候。目前，開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂、造成大量爛尾樓，房?jī)r(jià)暴跌，無人購(gòu)房，按揭斷供，絕對(duì)不是拐點(diǎn)論和百日巨變論發(fā)布者的愿望，也無助于解決廣大人口真正地解決居住問題。
(上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任)
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