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盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，但住房價(jià)格卻仍居高不下。房價(jià)沒有下跌，是因?yàn)橥顿Y或投機(jī)者、開發(fā)商情愿空置也不愿意降價(jià)，目的是為了熬過房地產(chǎn)調(diào)控周期，從而可以坐等房價(jià)上漲而賺取差價(jià)。
形成這種預(yù)期的根本原因在于，我國房地產(chǎn)市場早已演變成一個投資性需求而非消費(fèi)性需求主導(dǎo)的市場。在投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中，當(dāng)以投資為目的的買房人不理會房價(jià)將下跌的市場預(yù)期時(shí)，他們就不會降價(jià)出售住房，相反還會積極尋求獲利的交易機(jī)會，從而導(dǎo)致住房的投資性需求并未減少，甚至相當(dāng)旺盛。這成為當(dāng)前我國大中型城市中住房空置率如此之高的根本原因之一。
那么，是什么因素支撐了房地產(chǎn)市場中的投資性需求？筆者認(rèn)為，這主要是近年來高杠桿率的住房信貸優(yōu)惠政策。例如，2009年個人住房信貸規(guī)模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個人住房信貸規(guī)模達(dá)到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機(jī)者可以低成本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，投資性需求也導(dǎo)致了房價(jià)的快速飆升。投機(jī)者可以通過“低買高賣”方式賺取差價(jià)，結(jié)果則導(dǎo)致住房消費(fèi)者無力購買住房。房地產(chǎn)市場也變成了投資或投機(jī)者主導(dǎo)的天下。
到目前為止，我們還找不到哪個國家的居民會如此偏好于投資房地產(chǎn)，會擁有如此之多的住房套數(shù)。這可能是部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策及投資性需求旺盛共同引致的結(jié)果之一。由此，房價(jià)過高、投資性需求過旺，不僅放大了國家金融風(fēng)險(xiǎn)，而且還導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無法得到及時(shí)調(diào)整。
但是，我們也應(yīng)該看到，盡管“國十條”出臺導(dǎo)致房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“量跌價(jià)不跌”，近期市場依然擔(dān)憂繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控可能會影響經(jīng)濟(jì)增長放緩，并將加大“國十條”的實(shí)施與執(zhí)行難度，導(dǎo)致暫時(shí)難以落實(shí)和推出相關(guān)的配套政策措施，房地產(chǎn)調(diào)控也將進(jìn)入調(diào)控效果的觀察期。
旺盛的房地產(chǎn)投資性需求非但沒有減弱，反而還在不斷試探房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線與效果。如何做到避免房地產(chǎn)調(diào)控可能會影響未來經(jīng)濟(jì)增長放緩，又要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，這是目前中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨的一個兩難選擇。
不過，依筆者之見，只有繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，堅(jiān)決“擠壓”歷年來形成的房地產(chǎn)泡沫，中國才能避免未來可能出現(xiàn)的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。
由此，我們不必過于擔(dān)憂加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長放緩，相反，這次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)是推動我國房地產(chǎn)市場逐步由投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)化為由消費(fèi)主導(dǎo)的市場，是有利于中國經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展的。針對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的復(fù)雜形勢，我們必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈。
(作者為中國社會科學(xué)院金融研究所研究員) |