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| 2010-08-06 作者:牛刀 來源:中國證券網(wǎng) |
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以本輪調(diào)控的時間來推算，今年的金九銀十正是全國房價整體下跌的開始。根據(jù)2008年的調(diào)控政策的執(zhí)行情況看，從政策的執(zhí)行到真正產(chǎn)生效應(yīng)需要兩個月，而真正促使房價全面下降，需要半年。從今年5月1日開始正式執(zhí)行調(diào)控政策，正好是10月份，由于信貸政策的嚴(yán)厲，又能促使整體房價開始進(jìn)入下降通道的時間略早一些。
無論如何，這一次資本給了政府以深刻的教訓(xùn)，知道一任資本胡作非為的后果，理論上不會輕易放松對資本的管理，尤其是，蒜你狠、豆你玩后，引起決策層面更加警惕。但是，因為政府的利益深陷其中，一時想拔出來，又是不太可能的事。
那么，在結(jié)構(gòu)性泡沫破滅的過程中，盡管沒有加息，盡管流動性依然泛濫、盡管仍然處在負(fù)利率水平，但是，投資投機(jī)性需求被有效地逼出了市場，真正的剛性需求能夠買得起現(xiàn)在住宅的比例不到25%，這就是我們看見的成交量大幅萎縮75%的主要原因。
到了金九銀十，開發(fā)商至少遇到三大問題：第一大問題面臨資金問題。年底是償債高峰，無論是不是上市公司都面臨年底還債的問題，而且，今年的貸款一旦償還，是否能夠續(xù)貸也是很難說的事。對于中央政府來說，今年還要依賴開發(fā)商對GDP做點貢獻(xiàn)，明年就不需要開發(fā)商了，因為大量的社會保障住宅一旦啟動，同樣能拉動房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這樣，房價如果降幅不大，政府還有出臺更嚴(yán)厲政策的空間。
第二大問題是上市的開發(fā)商今年業(yè)績普遍下滑，為了財報，必須加大銷售力度。到了金九銀十，離年終只有兩個月，業(yè)績上不來，要影響明年一年的發(fā)展，像萬科等不斷加大降價力度可以看得出來，上市公司要做降價銷售的領(lǐng)頭羊，而且，降價幅度將逐步擴(kuò)大到30%至50%的區(qū)間，促使全國房價的整體下降。
第三大問題是涉及房地產(chǎn)的信貸政策將更加嚴(yán)厲。追究土地出讓金、對投機(jī)炒作過度的城市三套房貸提出嚴(yán)禁、二套房貸不低于五成等等，都是明令禁止信貸資金流進(jìn)房地產(chǎn)的信號，實際上，上半年涉及房地產(chǎn)的新增貸款下滑3%，進(jìn)入下半年，涉房地產(chǎn)的信貸資金下滑福大更大，從目前情況看，整個下半年將下滑15%，實際意味著房價至少會下跌15%。
這三大問題考研的不僅僅只是開發(fā)商的資金鏈，而是整個市場的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，真正想買房子的缺少支付能力，就是三代人湊錢也買不起。如果此時，央行再來回收流動性，涉及房地產(chǎn)的過度流動性就會大幅收縮，逼迫開發(fā)商降價銷售。現(xiàn)在所謂市場回暖，是一種欺騙買家的行為，無論是北京、上海、還是深圳，目前的成交量只有正常年份的四分之一，想撐下去可能沒那么容易。
所以，與去年同期相比，今年的十月全國房價將會出現(xiàn)同比下跌，而且，因為下跌幅度與市場購買力之間相差較遠(yuǎn)，成交量仍然不能有效放大，還將促使開發(fā)商加大下降幅度。今年的金九銀十，開發(fā)商要自食去年房價暴漲的苦果，走上另一條沒有鮮花的歧路。
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