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從調控之初的“量跌價漲”到目前的“量價齊跌”，樓市正在發生積極的變化，如脫韁野馬一般狂飆的房價也暫時止住了腳步。筆者了解到，目前不少城市部分區域房價出現了一定程度的下跌，但絕非“一片普跌”，樓市仍處于深度博弈之中。一個好的現象是，公眾的心理預期已經發生了明顯變化。中國指數研究院的調查顯示，36.1%的購房者對本輪房地產調控有比較大的信心，同時近六成購房者持有房價下行預期，其中39.2%的購房者認為房價會在一年內有小幅下降。
一邊是部分開發商的小幅讓利，一邊是消費者的持續、深度觀望。樓市膠著的態勢何時才能打破呢？筆者認為，僵局能否打破將主要取決于兩方面的因素：一方面，開發商能否進一步降價、讓利，而這與開發商的資金狀況息息相關。數據顯示，一季度上市房企板塊經營活動現金流量凈額為-418.58億元，預計二季度后開發商資金缺口還將放大。更為關鍵的是，在資本市場融資受阻和銷售回款減緩的情況下，目前公司債發行、銀行貸款及房地產信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊，未來房企將面臨更大的來自資金層面的壓力，這將成為促其降價促銷的直接動力。
另一方面，調控政策的執行力度也決定著僵局能否被打破。與以往歷次調控政策相比，此輪房地產新政的速度之快、力度之大、范圍之廣，前所未有。但歷史經驗告訴我們，再好的政策若得不到有效落實、執行，到頭來也只會是“竹籃打水一場空”。令我們感到欣慰的是，當前多方面信息顯示此輪調控絕不會半途而廢，中央將繼續強化對樓市的調控，并對已出臺政策將繼續深化實施，從嚴執行。
在嚴格執行既有政策的同時，后續的調控政策會否再次發力呢？這也是目前業界內外最為關心和議論最多的一個話題。筆者認為，后續的調控政策會否出臺將主要取決于以下因素：
第一，樓市形勢。目前諸多調控政策的效果還未顯現，現階段處于對調控效果的“觀察期”，出臺新的政策會比較謹慎。如果樓市在短暫的“觀察期”內發生明顯變化，不排除稅收等后續調控政策延期出臺的可能性；但如果樓市僅僅是延續年初停停漲漲的態勢，新的調控措施將很可能繼續擇機出臺。
第二，隨著國內外經濟再度出現復雜形勢，這讓房地產調控有了更多的考量，因為中國的房地產業帶動著相關數十個上下游行業，可謂是“牽一發而動全身”。根據“房地產業中長期發展動態模型”測算，房地產業對宏觀經濟增長有顯著貢獻。2009年，房地產開發投資直接拉動GDP增長1.12%，與上下游產業間接拉動GDP增長3%。因此，中國經濟所面臨的復雜內外部環境，也為房地產政策走勢增加了不確定性。
可以說，樓市調控是一個各方利益博弈的過程，暫且不論后續的調控政策會否出臺，僅憑房地產調控政策并未出盡的強烈預期，也將繼續對高房價起到一定的威懾作用。筆者認為，目前最為重要的是，貫徹和執行既有的調控政策決不能松動，否則將功虧一簣。而預留一部分政策儲備，也可備不時之需。如果在“觀察期”內，樓市調控仍未達到預期效果，則不妨投出更多的“彈藥”。
年中報道：展望中國經濟（之七） |