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為了遏制樓價的不合理上漲，今年以來，國家連續(xù)出臺了一系列樓市調(diào)控政策。伴隨著這些政策的出臺，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷波動的同時，也難免撲朔迷離，尤其是首付提高、利息增加、貸不出款等三個最根本的問題，不可避免地會在房屋買賣合同的履行中引發(fā)爭執(zhí)。那么，在樓市新政的背景下，應(yīng)該如何應(yīng)對樓市糾紛呢？
無力履行能否解除合同
2010年3月8日，平時并不是很富裕的姚芳決定購買一套價格百萬的房屋。與房地產(chǎn)商簽訂購房合同時，不但已是傾其所有，而且借遍了親朋好友，才算湊夠了20萬元首付款及稅費。可不到半個月，姚芳便接到房地產(chǎn)商通知：根據(jù)新政，首付應(yīng)不低于30%，即最少應(yīng)補交10萬元，同時貸款利率也將提高。這對經(jīng)濟承受能力已達極限的姚芳來說，不僅根本不可能承受，而且將導(dǎo)致日后生活嚴重困難。姚芳為此想到只有解除合同。
【點評】通常情況下，如果適當增加貸款首付、提高利率，買方仍有條件繼續(xù)履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四條規(guī)定：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。樓市新政帶來的交易風(fēng)險，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險，對于購銷雙方來說，都因沒有商量余地而必須接受，無條件執(zhí)行。但如果只讓買方承擔首付提高、利息增加后果，并非公平。本案也不例外。更何況，費用的增加不僅使姚芳無法正常生活，而且也因無法履行而不能實現(xiàn)合同目的，故其可提出解除合同。
購房者能否收回預(yù)付款
2010年3月12日，張虹以《意向性購房合同書》形式，向房地產(chǎn)商訂購了一套總價120萬元的套房。根據(jù)房地產(chǎn)商的要求，也為體現(xiàn)自己的購房誠意，張虹當即向房地產(chǎn)商交付了20萬元的預(yù)付款，但雙方當時并沒有約定何時簽訂購房合同。4月6日，張虹根據(jù)房地產(chǎn)商的電話通知要求，前去簽訂正式購房合同時，被房地產(chǎn)商告知，根據(jù)樓市新政，應(yīng)增加首付及房貸利息。張虹一番考慮之后，表示不購房了并要求房地產(chǎn)商退回預(yù)付款。
【點評】預(yù)付款是指在合同成立后，一方當事人預(yù)先向?qū)Ψ街Ц兜牟糠纸疱X。它只是一種支付手段，其目的是作為合同履行的誠意，解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺，并不具有擔保性質(zhì)。該款能否退回，要看合同的約定。有約定按約定執(zhí)行；沒有約定的，則按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對此，建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款。當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用。”
退房能否索要已交定金
2010年3月18日，秦璐與房地產(chǎn)商就一套價格為120萬元的房屋簽訂了認購書。根據(jù)認購書的約定，秦璐交付了23萬元定金，并由房地產(chǎn)商出具了收據(jù)。4月8日，秦璐從有關(guān)樓市新政中得知，已無法貸出80%的按揭房款，加之貸款利率上提，房地產(chǎn)商也明確要求至少必須交30%的首付，遂不想履行合同，并要房地產(chǎn)商退回定金。房地產(chǎn)商則以《合同法》第一百一十五條已明確規(guī)定，給付定的一方不履行合同時，無權(quán)要求返還定金為由拒絕。
【點評】能否退回定金，得看合同是否約定“貸不到款或不足，必須自籌資金補足。”如果有，購房人必須履約合同；如果沒有，則因樓市新政引發(fā)的房貸變更屬不可歸責于當事人的事由，也就應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定處理，即：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”
能否要求開發(fā)商承擔差價
2010年1月3日，趙婷在商談購買一套出價為98萬元的三居室套房時，就曾風(fēng)聞房價可能會在近期下跌。鑒于多年在外打工的兒子、兒媳回家過年急需用房，加之樓房銷售人員拍著胸脯表示房價下跌之說純屬謠傳，即使有新的政策出臺，也只是限制不得漲價，而不是降價，于是便放心地買了下來。誰知，僅僅過去兩個多月，因樓市新政的紛紛出臺，同類房的價格便直降了21萬元。心里極不平衡的趙婷遂要求房地產(chǎn)商退回差價。
【點評】趙婷不能要求房地產(chǎn)商退回差價。一方面，樓房銷售人員的說辭只是對市場前景的預(yù)測，并不屬于要約。另一方面，該預(yù)測的內(nèi)容并未寫入合同并成為合同的風(fēng)險條款。而《合同法》第四十四條、第六十條已分別規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。”故在合同已經(jīng)生效并實際履行的情況下，即使房價猛跌的，趙婷的此項權(quán)利自然也不復(fù)存在。當然，如果購房者和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時，已在合同中明確，如果日后房價下跌，房地產(chǎn)商應(yīng)補償全部房屋差價，則購房者有權(quán)依約向房地產(chǎn)商主張房屋差價損失。
(文中當事人均為化名) |