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據報道，房產新政實施后，北京二手房市場新增客戶下跌了八成；廣州樓市低迷，個別城區(qū)均價下跌4000元/平方米；杭州樓市周交易量環(huán)比下跌72.55%；上海上周新房成交量相比前一周大跌36%，均價環(huán)比下跌1%。應該說，新政已經開始發(fā)揮效力，各地房屋價格瘋漲的現象消失了，炒房現象基本絕跡，部分剛需和改善性需求也進入了觀望狀態(tài)，因此各地成交量降至冰點，小部分地區(qū)的房價開始下降，多數地區(qū)房屋價格出現松動。
應該看到，這次房地產調控遠比2005年和2007年嚴厲。據報道，根據要求，商業(yè)銀行都對房地產貸款進行了壓力測試，容忍度最高的是民生銀行，稱假如房價下跌40%，也不會影響該行資產質量；農業(yè)銀行的容忍度是房價下跌20%之后，房價每下跌1%，就會多形成1%的不良貸款；交通銀行在房價下跌30%后，對開發(fā)商房貸不良率將上升0.8%，個人按揭不良率將上升0.9%。建行、工行與之類似。
因此，從目前壓力測試的結果看，銀行平均容忍房價下跌的幅度是30%。理論上也是這樣，因為2009年房屋貸款發(fā)生“大躍進”，一般新房首付款比例為20%，二手房的首付比例為30%。
但筆者認為，這只是表面情況，未來的情況偏離表面上的理論和壓力測試結果的可能性比較大。因為這輪房產新政的主要辦法在于控制信貸和抑制需求，而老百姓的收入并沒有大幅提高，按照目前中國的房價水平，即使房價跌去50%，恐怕許多老百姓還是買不起房子。因此，房價會跌到哪里，不是能人為控制的。
即使按照銀行的最壞打算，房價下跌30%，由于中國的經濟基本上是系在GDP上，而GDP很大程度上被房產市場“綁架”，因此到時候會出現大量的失業(yè)和收入下降情況。再加上目前的信用基礎不佳，個人破產制度也沒有出臺，在資不抵債和還不出房貸的情況下，屆時會出現一定的斷供和棄房現象，銀行手中因此會囤積大量的房子。由于經濟回落，失業(yè)率上升，收入低且下降，同時對于購買二套以上房產的限制，那么銀行手中的房子會拍賣不出去，從而會再次帶動房價大幅下降。那時，銀行的壞賬率可能就不是現在壓力測試的數據所能比擬的。
那么，發(fā)生了上述情況，我們的經濟會怎樣呢？
首先，是銀行的第二類的壞賬率會大幅攀升。目前許多地方的實際經濟支柱是房地產，在房價大幅下跌后，過去那種土地財政將無以為繼，土地賣不出去的現象將普遍出現，地方政府的融資平臺面臨還不了銀行債務的局面。
其次，銀行近年來的經營方向將面臨困惑。銀行歷史上曾為企業(yè)三角債所困，也曾為壞賬率很高所困，在資產剝離和上市以后，房屋個貸成為銀行的優(yōu)質資產板塊。在房價大幅下降和出現大量斷供與棄房現象后，個貸也就成為了劣質業(yè)務，銀行未來的增長點難以出現。
再次，目前全球經濟復蘇的局面并不讓人放心，歐洲有爆發(fā)嚴重債務危機并把全球拖入二次危機的可能。如果這種可能性與房價大幅下降的局面同時出現，那么會不會再次大開信貸的閘門呢？在2009年信貸“大躍進”導致房價暴漲后，假如再次信貸放水，房價可能再次飆漲。
總之，筆者以為，銀行僅以30%來作為壓力測試的底線，是過于樂觀了。而整個社會也要做好未來房價更大幅下跌的思想準備。
（作者單位：東航國際金融） |