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上周末，國務院辦公廳下發(fā)了《關于促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，對于房價調控措施進行了詳細的部署，其中利用信貸杠桿調控房價被放到了重要位置。而據報道，國土資源部也正配合證監(jiān)會，對部分申請IPO和再融資房地產企業(yè)中的25個涉嫌違規(guī)用地項目進行清查，違規(guī)房企將在首發(fā)和再融資上遭遇嚴格限制，這一做法將在很大程度上增加房地產企業(yè)的違規(guī)成本，從而使中央的一系列房產調控措施能夠真正落到實處。
去年全國特別是大中型城市房價過快上漲的動因除了政策扶持、基礎貨幣投放量增加之外，還有一部分則來自于拍賣土地價格的不斷走高，致使地價推升房價的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。而造成各地“地王”頻現(xiàn)的一個重要原因就在于房地產企業(yè)不斷在境內外上市融資，致使其手中的現(xiàn)金存量大幅增加，從而有能力投入更多的資金在土地市場上進行拼搶。由于土地儲備的多寡被投資者視為決定房地產企業(yè)估值的最重要內容，因此獲得融資和希望上市的房地產企業(yè)在土地儲備上都不惜血本，不少企業(yè)的拿地花費大幅超越當期銷售收入，不僅助推了土地市場的泡沫化，增加了城市居民的購房難度，更加大了未來房地產市場進入低迷后企業(yè)面臨的現(xiàn)金流風險，對經濟的平穩(wěn)增長形成巨大的潛在威脅。在房地產巨大的利潤誘惑下，一部分主業(yè)并非房地產的國有企業(yè)在上市融資后同樣重金購地，更進一步加劇了土地市場的泡沫化趨勢。
有觀點可能認為，嚴格房企融資審核會使企業(yè)的現(xiàn)金流短缺，從而減少房地產商手中的土地存量，對供給有不利影響，從而推升未來的房價，這一點的確是一個值得注意的問題。但我們更應該看到，現(xiàn)在的房地產商手中的閑置土地數量已經十分驚人，囤地而不開發(fā)的現(xiàn)象十分嚴重，在上海去年成交的土地中，住宅性質用地建筑面積為908.96萬平米，而全上海目前“批而未用”的住宅用地建筑面積則達到了4356.5萬平米，是這一數字的近5倍。雖然其中存在著動遷難度大、政策規(guī)劃變更等非房地產商可控的因素，但部分房地產商自主性囤地而不利用也是這一現(xiàn)象出現(xiàn)的重要原因，加上以往地方政府對于閑置土地的處理手段并不嚴厲，罰款金額遠遠比不上囤地后地價上漲所帶來的收益，房地產商囤地更是有恃無恐。嚴控房企融資審核，配合對于閑置土地的回收和對土地出讓金首付比例的限定，加大地產商的違規(guī)成本，將會極大的削弱房地產商的囤地動力和能力，是應對高房價的釜底抽薪之舉，對于穩(wěn)定房價有著非常積極的意義。實行“好人舉手”的制度，對于嚴格遵守國家規(guī)定的房地產企業(yè)才開放融資綠燈，也將會使房地產的政策調控得到更為有效落實。
可以預見的是，在嚴厲的政策調控下，一部分現(xiàn)金流匱乏、盲目搶地的企業(yè)必然將遭遇市場的嚴懲，但如果因為害怕這些企業(yè)影響銀行體系的穩(wěn)定，很快就放棄政策調控，無疑將會重復以前的老路，優(yōu)勝劣汰的市場規(guī)律無法體現(xiàn)，房價快速上漲的現(xiàn)象也就難以得到有效遏制。因此，類似于加強房地產企業(yè)融資審核、嚴打土地囤積、加強保障性住房建設的政策應當常態(tài)化、制度化，方能確保這種惠及民生的政策真正起到應有的效果。
（作者系東航金融注冊金融分析師） |