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從地產供應端、遏制投機，及對省級政府績效評價方面，都應做出合適安排
近日，新華社公布國務院辦公廳下發的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱“通知”），異常嚴厲地要求嚴格二套住房購房貸款管理，堅決執行二套房首付比例不低于40%的標準，貸款利率嚴格按照風險定價。
毫無疑問，這次中央對房地產調控的態度異常堅決。跟2007年的“二套房調控”不同，當時大背景是防止經濟過熱，但現在中央對經濟環境的定調是“經濟復蘇還處于不穩定、不明朗狀態之中”，而在此背景下進行力度更大的房地產調控：從房企拿地首付比例上調、營業稅優惠取消、物業稅部分城市試點開征、二套房貸收緊、國資委監管央企房地產運作、對省級政府的房地產優惠和保障性住房的建設問責……
那么，如果中國經濟在未來一段時間內“探底”，是否又構成“松綁政策”的誘因，導致房地產泡沫進一步擴張？這個顧慮一直盤旋于人們腦中。就像2007年的“房地產新政”遭遇到美國金融危機產生的出口萎縮沖擊，立即就改弦易轍，全部“翻盤”。
這種疑慮是明智的，但是結論卻是錯誤的。奧地利學派導師羅斯巴德曾說，“政府經常以為它已經學習了歷史，但往往學習的是歷史的教訓而不是經驗。”人們幾乎都知曉日本房地產泡沫的危害，也知道主要原因是其貨幣政策的過度寬松和金融杠桿的失控，但臨到本國的泡沫治療，總將核心放在“陰謀論”，認為是日元匯率升值所致，或者是認為日本政府不應當主動“刺破”泡沫——如果不斷用更大的泡沫來托住搖搖欲墜的資產價格，可以達到“以時間換空間”的目的。于是我們看到，很多調控泡沫的方式是在動態中逐漸消除。于是，羅斯巴德的警告終于靈驗了。
這意味著，如果有“反復”，這種“反復”不會像過去一樣有效果。原因有二：一是通脹因素，大量資金如果感覺到房地產市場已經沒有后續“跟盤”能力（耗盡了真實購買力），那么它們肯定會進入消費品市場，尤其是農產品市場，這會令農產品批發零售環節采取價格管制，但下一個生產周期內會產生“價格管制下的供應萎縮”，使得通脹“常態化”。二是以財政擔保撬動信貸的能力正在逐漸下降。2009年天量信貸基礎撬動力是政府（以及各級政府）的財政擔保，銀行放貸也需要政府提高還款擔保，地方政府打造融資平臺套取銀行貸款時，也需要提供自有資金。毫無疑問，政府的還款擔保來自稅收和土地出讓金，于是政府的赤字水平決定了進行下一步信貸刺激的能力。
2009年的財政收入增長11.7%，于是它會體現在2010年頭幾個月的信貸潮中，可以預見，財政赤字將就會升到一個較高水平，從而遏制信貸流的增長，如果2010年再出臺提振內需的大規模減稅，那么這個水平將會更高。一旦政府的稅收下降、赤字上升、土地出讓金未來將降低，那么信貸刺激能力就會大大減弱，經濟規律開始強勢回歸。 |