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| 2009-12-08 作者:馬紅雨 來源:證券日報 |
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作為我國改革開放先行者的深圳，這次無疑又走在了全國的前列。
12月1日正式實施的《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱《更新辦法》)
吹皺了國內房市的“一潭春水”，給焦灼中的土地出讓市場帶來了巨大的想象空間。
作為國內首部系統、全面規范城市更新活動的地方法規，《更新辦法》在鼓勵使用權利人自行改造、可協議出讓土地等諸多方面作出了制度方面的重大突破。主要體現在：一是原權利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需一定由“發展商”實施，鼓勵權利人自行改造，突破更新改造土地必須“招拍掛”出讓的政策限制，權利人自行改造的項目可協議出讓土地。二是明確了更新改造的地價收取標準。三是突破了深圳舊城改造原有的框架范圍，將更新改造范圍擴大到舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等所有城市更新活動。
眾所周知，土地在我國一直屬于稀缺資源。改革開放30年來，隨著國家經濟的快速發展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出，土地資源匱乏近年來一直是制約城市發展的一大瓶頸。目前，我國城市的房地產開發主要依靠新增土地的供給，而隨著人口的增長和城市化進程的加快，現有土地供應不足已成為市場房價持續攀高脫離購買力水平的主要原因。
這一《更新辦法》則突破土地供應的限制，盤活存量土地，可以最大限度地調動各方面的積極性，土地協議出讓則會更靈活，畸形土地價格會出現一定修正，土地開發過程將更連貫。這也意味著招拍掛不再是釋放土地資源唯一的途徑，可以讓存量土地有序地釋放出來。
《更新辦法》的實施確實為深圳解放了大批的沉淀土地。據深圳市規劃和國土資源委員會透露，深圳近期將啟動25個城市更新和工業區升級改造項目，包括城市更新項目19個，工業區升級改造6個，共涉及總用地面積109.7萬平方米，總建筑面積397萬平方米，將在辦理完土地等相關手續后進入具體實施階段。
筆者認為，這將在一定程度上對高漲的房價產生抑制作用。一方面大量的土地供應將給深圳的房地產市場作為補充；另一方面，在更新改造中，不通過招拍掛的方式，協議出讓也將會降低土地成本，從而減少轉嫁到房價上的壓力。總的來說，《辦法》的實施，將一定程度上阻止房價過快上升的勢頭。如果深圳這種辦法能得以在全國推廣，將可以釋放出大規模的居住用地，可以為全國房價的降溫起很大的作用。
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