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| 2009-11-20 作者:易憲容 來源:江南時報 |
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今年房地產市場為什么能夠量價齊漲、迅速繁榮？
可以解釋的理由有很多，每一個人或集團都會站在其自身利益的角度找到一種或幾種理由。
比如，房地產開發商說是“剛性需求”；也有人說，是因為市場通貨膨脹的預期讓投資者大量涌入房地產市場，以便讓其財富保值增值；更有人說，上半年房地產市場量價齊漲，原因就在于居民手中的錢太多。
然而，最近市場十分關心個人住房按揭信貸政策調整，就足以讓上述謬論不攻自破了。無論是房地產開發商還是地方政府及普通民眾，對房地產政策十分關注，尤其是第二套住房的信貸政策，這足以說明不是居民的錢太多，而是居民的錢太少，只能通過信貸優惠政策進入房地產市場。
如果國內居民的錢真的是太多，根本就不用向銀行貸款，也不必關注銀行的信貸政策變化，個人愿意如何購買住房就如何購買，想買多少套就買多少套。
實際上，目前中國的房地產市場根本就不存在所謂的“剛性需求”，也不存在居民的錢太多來推高房價的情形，而是某些人過度地使用具有公共性質的商業銀行體系，通過銀行體系的高杠桿來炒作國內住房。如果這些住房炒作者沒有利用銀行的金融杠桿，今年房地產市場要出現這種所謂的繁榮是不可能的。
也就是說，今年國內房地產市場的繁榮最大的推動力，就是政府的房地產救市政策。我在今年上半年就指出，2008年9月的美國金融危機救了中國的房地產市場。因為盡管在2008年中國經濟是出現了一些問題，但是中國金融體系沒有出現危機，中國經濟也沒有出現危機。但是，在美國金融危機之后，政府出臺比美國更為強勁的救市政策，特別是全世界最為優惠的信貸優惠政策，中國的個人住房按揭貸款優惠利率降得比美國還要低。僅這一種優惠政策，就足以把國內房地產市場的價格推高。
這種過度的優惠其實是一種財富轉移機制或通過政府信貸管制政策的一種財富轉移機制。
過度的優惠利率，表面上是讓購買住房者受益，但實際上最大的受益者則是地方政府及房地產開發商，而利益受到損害的，是銀行的存款者（把存款利率降得過低）。
當然，這種財富的轉移也讓國內商業銀行的利益有所減少。因為，過度的優惠利率必然導致利差的縮小，讓商業銀行收益水平降低。2009年商業銀行信貸盡管達到了天量的增長，但是，今年商業銀行利潤水平還不如2008年信貸緊縮的年份，何也？就在于通過政府對信貸資金的價格管制，將商業銀行的收益轉移到房地產開發商、地方政府及住房炒作者手上了。
我們可以看到，由于房地產暴利不僅讓各行各業的企業紛紛進入房地產市場，而且凡有權力者都在千方百計持有住房。其最大的后遺癥就是擴大貧富差距，形成新的社會問題。
可以說，目前中國高房價已經成了一種嚴重扭曲的財富轉移機制，它使國民的財富在短時間內向極少數人轉移與聚集，社會財富分配越來越不公。
住房投資比重過大，少數人住房持有過高，導致當前國內房地產市場價格飆升過快。這種現象的根本原因有兩個，首先是住房的稅收政策出了問題。縱觀全世界所有的有房地產市場的國家，哪一個國家的住房投資是不征稅的？只有中國例外。其次是住房的信貸政策出了問題，投資住房可以享受優惠信貸政策，這豈不是讓普通民眾來補貼那些投資者？
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