無論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房價的合理性。但是從房產的投資屬性看，決定房價的既不是本土的工資收入，也不是當地的租金水平，而是外來人口和投資資金的凈流入。在中國的多數城市中，住宅的購買者近80%為外來人口，首付資金的來源近80%不是工薪收入。美國的房地產是消費需求主導的，中國現階段的城市房地產是投資需求主導的，所以在中國的消費物價指數中不含住宅。作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來判斷房價走勢，而要把房地產放在投資市場上分析其價格走勢，否則就無法理解中國城市房地產的特殊定價機制。
中國經濟正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%，現在已超過6億人，由于人口加速流入城市，房地產泡沫正在生成。據麥肯錫預測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達到65%。因此，由此推論，城市化推動的房地產投機泡沫在未來10至15年內還會放大。
決定中國的房價下行的因素從終極意義上來說也許是去城市化，但決定房價的短期走勢的核心因素則是取決于政府的態度，一旦政府在追求經濟發展與民意和諧的均衡博弈格局中偏向一下民意，收緊開發貸款和消費貸款的口子，再加上輿論的導向以及民眾的跟風從眾心理，房價的變局與樓市的變局其實不是太難，2008年下半年其實就是明證。
發燒的中國樓市其實對房地產業的長遠健康發展并不利，發燒的樓市其實是很怕冷的，也很怕風的。中國的樓市目前肯定是內陰外陽的格局，但究竟中國樓市會否走出短陰長陽，還是一路陽亢行情，我也不知道，因為這取決于中央政府的一念之間。但我更愿意相信，無論是從房地產業的健康發展、還是底層百姓的意愿需求、還是實體經濟的支持需要，中國房價泡沫的擠壓還是必要的，也是有益的。(作者為房地產營銷專家) |
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