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| 2010年或?qū)⒉粫?huì)出現(xiàn)新“地王” |
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| 2009-09-29 作者:尹中立 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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近日，北京上海等地的土地財(cái)政規(guī)模引起了人們的關(guān)注。2009年不斷出現(xiàn)的“地王”刺激著市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。那么，未來(lái)的地價(jià)、房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？
從需求角度來(lái)分析，2009年的“地王”主要由國(guó)有企業(yè)制造的。不論是用40多億巨資拿下北京廣渠門15號(hào)地的中化方興，還是以70多億人民幣吃下上海“地王”的中海地產(chǎn)，都是國(guó)資背景的企業(yè)。拿地原因主要有兩點(diǎn)：其一是融資的便利。我國(guó)為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)實(shí)施了適度寬松的貨幣政策，國(guó)有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的價(jià)格融進(jìn)巨額資金。其二是國(guó)有控股企業(yè)的考核制度導(dǎo)致它們有做大的沖動(dòng)。無(wú)疑，房地產(chǎn)業(yè)最繁榮。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)考核上可以進(jìn)退自如。
但需求旺盛并不足以產(chǎn)生“地王”。因此，導(dǎo)致土地價(jià)格大幅度上漲的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供給方面的因素。地方政府在2009年前三季度采取了減少土地供應(yīng)的策略。減少原因主要有兩點(diǎn)：其一是2008年底的房地產(chǎn)在建工程數(shù)量巨大，在建的建筑面積達(dá)24億平方米，按照2008年的銷售速度（年銷售6億平方米）需要4年時(shí)間才能消化在建房地產(chǎn)工程。其二是人民銀行實(shí)施寬松的貨幣政策，地方政府從銀行融資極為方便。在銀行融資十分便利的情況下，地方政府通過出讓土地來(lái)獲取資金的壓力大大減輕。地方政府減少土地供給的最有力證據(jù)是2009年的土地供應(yīng)數(shù)量截止到8月份同比都是減少的。2009年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積16309萬(wàn)平方米，同比下降25.3%；而房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)42.9%和69.9%。房地產(chǎn)銷售與土地購(gòu)置形成較大反差。
因此，有關(guān)部門已經(jīng)采取有針對(duì)性的措施。國(guó)土部近日下發(fā)的一份《關(guān)于開展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》，要求在9月初下發(fā)至各地，并要求地方在匯總相關(guān)數(shù)據(jù)后于下月上報(bào)國(guó)土部。
可見，2009年的“地王”現(xiàn)象都與銀行信貸的超常規(guī)增長(zhǎng)直接相關(guān)。那么，未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)更多的“地王”嗎？回答是否定的。首先，從土地供給角度分析。2009年8月份之后，地方政府從商業(yè)銀行的融資便利將結(jié)束，必須通過增加出賣土地的方式獲得繼續(xù)建設(shè)的投資，土地供應(yīng)在2009年8月份之后應(yīng)該會(huì)大幅度增加。因?yàn)椋衲?月份之后金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始收緊了商業(yè)銀行對(duì)地方政府融資平臺(tái)的融資。從今年前8個(gè)月的信貸運(yùn)行情況看，地方政府的融資平臺(tái)是信貸需求的主要渠道，這類融資平臺(tái)多是地方政府發(fā)起設(shè)立，通過劃撥土地、股權(quán)、規(guī)費(fèi)等資產(chǎn)，包裝出一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流均可達(dá)融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，并用政府信用給予隱性擔(dān)保。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在前8個(gè)月的8萬(wàn)多億信貸中，有近5萬(wàn)億貸給了地方政府的各類融資平臺(tái)，有些城市有數(shù)十個(gè)融資平臺(tái)，花樣很多，是地方政府“天才般的創(chuàng)造”。新增的5萬(wàn)億負(fù)債對(duì)于地方政府的財(cái)政來(lái)說也是不堪重負(fù)的，因?yàn)榈胤秸男略鲐?fù)債已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它們一年的財(cái)政收入總和，其風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。9月20日前后，先后有兩位人民銀行副行長(zhǎng)出面講話，提示地方政府融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
從土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，土地需求將呈減少趨勢(shì)。因?yàn)椋?009年8月份之后，信貸的減緩將抑制房地產(chǎn)的需求，房?jī)r(jià)將走弱，對(duì)土地的需求自然減少。
因此，2009年8月份之后，土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)供給增加而需求減少的態(tài)勢(shì)，“地王”將難以持續(xù)產(chǎn)生。
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