●房價上漲導致泡沫快速泛起

    ●售房已超過泡沫巨大的前年

    ●消費為主導轉向投資為主導

    ●須警惕房地產信貸擴張風險

    眼下，國內房地產市場非但沒有經歷有效調整，反而走入了更深的房地產泡沫陷阱。
    根據發改委和統計局的最新調查顯示，7月份全國70個大中城市的房價依然在上漲。確實，自今年以來，國內房價特別是東部地區城市的房價呈快速上漲趨勢，如北京、深圳、上海和廣州等一線城市房價都在快速飆升，土地價格也隨之上漲，導致了房地產泡沫的快速泛起。
    那么，這一情況是否會引起新一輪房地產過熱？
    在筆者看來，目前中國的房地產過熱不是局部性的而是全局性的，房地產泡沫正在被逐漸吹大。我們可以從以下幾個方面來觀察。
    第一，今年的住房銷售已超過被認為房地產泡沫巨大的2007年。經歷了2008年住房銷售迅速下降的調整后，全國房地產住房銷售從今年3月份又開始快速增長，住房銷售面積和住房銷售金額分別高于2007年同期水平（2007年1-6月份分別為27904萬平方米和10642億元）的22%和49%。
    第二，今年以來國內房價上漲的地區主要集中在東部地區。今年以來，國內房地產市場的發展很不平衡，主要表現為今年國內一、二線城市（特別是北京、深圳、廣州、上海等四大城市）的住房銷售在快速增長。
    至于全國三、四線城市，房價不僅沒有上漲，反而下跌的趨勢仍沒有改變。但是，在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地房價卻呈現快速飆升趨勢。這幾個地區的住房銷售面積為8525萬平方米，占比約35%，但住房銷售金額為5986億元，占比為53%。可見，房價上漲的問題主要出在東部地區，特別是四大一線城市及東部二線城市。
    第三，住房銷售由消費為主導轉向投資為主導。從今年五六月份開始，這些東部地區的城市住房銷售發生了根本性變化，投資導向占據主導地位。例如，在深圳和北京兩地，本地居民、外地居民、國外居民、拆遷戶及投資者等紛紛進入市場，成為市場主要的買家或炒作者，在短期內推高了當地房價。
    當占國內房地產市場絕對比例的東部地區房價快速上漲，特別是會將這一漲勢向中西部地區蔓延時，這種房價的上漲過快就不能僅僅視為是局部性的，鑒于東部地區的銷售面積與銷售金額所占比重很高，這種房價上漲過快的市場影響是全局性的。
    部分東部地區房價在短期內快速飆升，勢必會逐漸吹大中國的房地產泡沫。
    現在，讓我們再來談第二個問題，當前中國房地產市場之所以會產生全局性過熱以及房地產泡沫正被逐漸吹大，究其原因，房價的上漲(如今年5-6月份一線城市房價的上漲趨勢)主要是炒房者利用銀行“低成本資金，高杠桿或無限信貸擴張”的結果，這預示了“中國版”的次貸危機是會發生的。
    其實，支撐中國房地產市場運行的信貸擴張方式——信貸的無限擴張所面臨的潛在風險是相當大的，必須警惕美國次貸危機在中國出現。
    在美國，僅僅具有次級信用的借款人進入房地產市場是導致次貸危機的原因之一，但這部分借款人僅占美國按揭貸款人數的24%。其中，次級信用的借款人又可分為ABCD四個等級，問題往往是出在C、D級（即首付比例低的人）上。相比之下，中國所有的房貸借款人并沒有這樣的評級與區分。
    另外，美國的按揭貸款利率是差異化的，銀行針對不同的借款人會采取不同的風險定價，如次級信用的人借款利率要比優級信用的借款人要高一些。但是，中國住房按揭貸款人的市場準入門檻很低，進入者十分便利，按揭貸款利率低且沒有差異化，導致風險偏好越高的人就更愿意進入房地產按揭市場。
    所以，中國住房按揭貸款的風險是不低的，只不過是房價上漲還沒有將這些潛在的風險暴露出來而已。考慮到眼下中國大部分地區的房價仍在上漲，而房價上漲又是投機炒作的結果之一，我們更要高度關注住房按揭貸款的潛在風險，否則住房按揭貸款的風險就會越聚越大，難說“中國版”的次貸危機不會發生。