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國土部地價與工商聯土地成本

2009-06-25 楊耕身來源:現代快報

    英國前首相本杰明·迪斯雷利說過，“這世上有三種謊言：謊言，糟糕透頂的謊言和統計資料。”美國統計學家哈夫的《統計數字會撒謊》一書，也對統計中的陷阱提出了入木三分的見解。他提出，當你面對統計數據時，先要問自己五個問題：誰說的？他是如何知道的？遺漏了什么？是否有人偷換了概念？這個資料有意義嗎？本杰明是過于偏激了，好在哈夫向人們指出一種趨近于聰明的路徑，那就是你可以不相信統計數據，但是統計數據本身卻帶來很多信息。
    有關房價中的地價因素，說法不少，最新的是6月23日國土資源部發布的統計數據。報道指出，對于備受爭議的“地價房價之間的關系”，該部調查顯示，地價只占了房價的一小部分，目前中國地價占房價15%-30%，平均為23.2%（6月24日《新京報》）。而在此前，今年全國兩會上，全國工商聯的一項調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。——顯而易見，國土部的數據正是對工商聯數據的回應或顛覆。
    當統計數據的輿論陣地開始上演這種拼搶與爭奪，統計數據之不可全信由此可見一斑。就兩種數據的發布方而言，各自所代表的利益，是很鮮明的。工商聯數據乃房地產商會發布，多嚷嚷地價太高，可減緩輿論對房企的質疑，而將矛頭引向地方政府。國土部卻又不愿擔當這個惡名，所以也拿出了數據，得出了地價只占房價一小部分的說法，也在情理之中。在這個意義上，哈夫提出的問題之一，“誰說的”，的確可讓人心明眼亮。
    工商聯數據是另一回事，我們不妨依然拿哈夫的方法論來看國土部數據。哈夫第二問是“他是如何知道的”，也就是如何調查出的？國土部一位相關人士舉例說，二期剛開盤的首城國際，開盤價在14500元/平米，2006年拿地時的樓面價格是每平米5000元-6000元，地價占房價的30%多。這意味著，國土部數據的得來，乃據開房商拿地時的地價。但對開發商而言，地價有這么單純嗎？由此引出哈夫三問，“遺漏了什么？”
    拿地時的地價只是土地成本的一部分，任志強對此有過清晰的闡述。他的博文《計劃手段的失敗》這樣寫道：現有的土地供給政策中有毛地的出讓和凈地的出讓，并逐步從毛地向凈地轉化。毛地出讓時，土地部門只知道收取土地出讓金的價格，但并不知道土地開發與拆遷中的成本。凈地出讓時，知道了土地出讓的價格卻不知道建設的開始時間與周期，不知道規劃中配套建設的內容與比例；不知道應分攤到土地成本中的大量實物地租。因此土地部門只知道一個出讓時的初始價格，無法預知和計算后面的變化。
    必須提請人們關注工商聯數據與國土部數據所用術語的區別：工商聯數據中，所舉乃“土地成本”，而國土部的數據，則僅指地價。難道不應當以因土地而產生了全部成本作為地價成本嗎？至少在形成最終房價的過程中，它是必須這樣進行核算的。當然，這在理論上還排斥了相應的腐敗成本。這么看來，國土部數據遺漏已經甚多，全然是以拿地時的地價作為整個土地成本來進行統計，并以此來駁斥工商聯數據了。這也便回答了哈夫第四問，“是否有人偷換了概念？”由此也就不難回答他提出的最后一個問題，“這個資料有意義嗎？”

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