回顧近兩年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控,經(jīng)歷了從抑制市場需求膨脹、防范價格過快上漲到鼓勵合理住房需求、拉動房地產(chǎn)投資增長的轉(zhuǎn)變。在國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生深刻變化的新形勢下,我國房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān),與百姓生活密不可分。深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展,迫切需要我們不斷深化對房地產(chǎn)市場調(diào)控的認(rèn)識。
注重從國民經(jīng)濟(jì)全局審視房地產(chǎn)市場,處理好局部與整體的關(guān)系。過去,囿于行業(yè)管理的傳統(tǒng)觀念,沒有真正將房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)整體的有機(jī)組成部分來看待,單純就房地產(chǎn)市場自身的情況進(jìn)行判斷與決策,容易陷入“一葉障目”的境地。現(xiàn)在,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額近20％,占國內(nèi)生產(chǎn)總值近10％,已成為國內(nèi)需求的重要組成部分。無論當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮需要抑制需求時,抑或當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退需要拉動需求時,房地產(chǎn)投資均處于重要地位。因此,努力把握宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律性,促使房地產(chǎn)市場調(diào)控為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展服務(wù),就成為宏觀調(diào)控的有機(jī)組成部分。同時,這次國際金融危機(jī)充分顯示,房地產(chǎn)市場是重要的資產(chǎn)市場,與信貸、證券等金融市場高度關(guān)聯(lián),事關(guān)國家金融安全和穩(wěn)定。應(yīng)靈活審慎地實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控,避免房地產(chǎn)市場大起大落,嚴(yán)防房地產(chǎn)價格的劇烈波動傳導(dǎo)至虛擬經(jīng)濟(jì),進(jìn)而波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
注重從民生角度審視房地產(chǎn)市場,處理好發(fā)展與穩(wěn)定的關(guān)系。過去,房地產(chǎn)領(lǐng)域市場化進(jìn)程的推進(jìn),大大提升了住房生產(chǎn)、分配、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的效率,但也造成部分低收入家庭住房困難。實(shí)踐探索使我們逐步認(rèn)識到,住房是重要的民生問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,低收入者難以完全依靠自身力量解決基本的居住問題。因此,應(yīng)大力推進(jìn)住房保障,通過非市場化手段解決部分困難居民的住房問題。同時,保持住房價格相對平穩(wěn),使其與國民收入增長相協(xié)調(diào),讓有條件的居民能夠通過住房市場解決住房問題、改善居住環(huán)境。也就是說,應(yīng)處理好市場化與非市場化的關(guān)系。推進(jìn)住房保障,并不是要取代住房市場,而是對市場缺陷的一種彌補(bǔ)。市場機(jī)制在住房領(lǐng)域的資源配置中起基礎(chǔ)性作用,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展;住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題,促進(jìn)住房領(lǐng)域和諧穩(wěn)定。
注重從經(jīng)濟(jì)規(guī)律出發(fā)審視房地產(chǎn)市場,處理好現(xiàn)象與本質(zhì)的關(guān)系。過去,房地產(chǎn)市場的形勢分析與決策重在用房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)解釋已經(jīng)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,缺乏對決定市場需求與供給諸多因素的深度考量,特別是缺乏從經(jīng)濟(jì)基本面、相關(guān)資本資產(chǎn)市場、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面對房地產(chǎn)市場的全面分析,因而難以準(zhǔn)確判斷紛繁復(fù)雜的市場現(xiàn)象背后所隱藏的深層次原因。實(shí)踐探索使我們逐步認(rèn)識到,宏觀經(jīng)濟(jì)的高位平穩(wěn)增長態(tài)勢決定了住房市場潛在的需求擴(kuò)張是長期的、必然的,住房市場開始顯現(xiàn)的資產(chǎn)市場特性決定了儲蓄、股票等資本資產(chǎn)市場與住房市場的相關(guān)性日益加深,房地產(chǎn)市場相對于國民經(jīng)濟(jì)的規(guī)模與地位決定了宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場有著廣泛而深刻的影響。基于房地產(chǎn)市場的這些新特征,應(yīng)著力建立市場調(diào)控的政策組合:在短期市場調(diào)控中,主要依靠利率、信貸、稅收政策等經(jīng)濟(jì)手段,按照市場規(guī)律行事;在長期市場引導(dǎo)中,主要依靠規(guī)劃、住宅法等法律性手段,優(yōu)化住房建設(shè)和消費(fèi)模式;在特殊時期,可以采用必要的價格干預(yù)等行政手段,抑制房地產(chǎn)價格水平的極端變化。 |
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