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    小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不容再拖
        2009-06-08        來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
        深圳市人大常委會(huì)日前通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,內(nèi)容涉及“對(duì)于深圳市農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的違法建筑,采取分類處理的辦法,符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產(chǎn)證”。
      鵬城新政一石激起千層浪。贊同者認(rèn)為,深圳此舉標(biāo)志小產(chǎn)權(quán)房獲準(zhǔn)確權(quán),虛高房?jī)r(jià)或可因此大幅回落;質(zhì)疑者認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房上市流通嚴(yán)重干擾市場(chǎng)秩序,違法建房反獲激勵(lì)實(shí)屬荒唐。
      上述爭(zhēng)論其實(shí)屬于過(guò)度解讀,原因在于“此”確權(quán)非“彼”確權(quán),兩者之間的差別在于:其一,一般意義上的小產(chǎn)權(quán)房是指建在農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn),深圳的情況則是,自2004年城市化進(jìn)程加速以來(lái),該市農(nóng)村土地已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地;其二,完整意義上的產(chǎn)權(quán)房可由其所有者自由處分,深圳的做法則是,經(jīng)嚴(yán)格審查及確權(quán)后可以流通的違法建筑僅僅只是極小部分,更不用說(shuō),所有可以確權(quán)的違法建筑均須課以罰款或補(bǔ)收地價(jià)款,而深圳小產(chǎn)權(quán)房之所以“小”的最主要原因就是未曾繳納土地出讓金。
      當(dāng)然,除此之外,深圳另有一個(gè)情況堪稱特殊,即,該市國(guó)土局2007年住宅調(diào)查結(jié)果顯示,全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟,總建筑面積約1.2億平方米,約占全市住房總量的一半,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)其他地區(qū)。
      按照一般邏輯,深圳率先處理違法建筑除了與其長(zhǎng)期作為改革試驗(yàn)田等主觀因素密切相關(guān)外,很可能還有更為特殊的客觀動(dòng)因,具體來(lái)說(shuō)就是:一方面,高達(dá)住房總量一半且仍在不斷擴(kuò)大中的違法建筑已經(jīng)成為城市發(fā)展難以承受之“重”,因此,深圳在此問(wèn)題上面臨的緊迫性比其他地區(qū)高得多;另一方面,領(lǐng)跑全國(guó)的城市化進(jìn)程大大降低了存量違法建筑“轉(zhuǎn)正”的成本,因此,深圳在此問(wèn)題的處理上比其他地區(qū)更具便利性。
      事實(shí)上,在不少地區(qū),小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已非常嚴(yán)重。如北京,小產(chǎn)權(quán)房已占市場(chǎng)總量20%;再如西安,小產(chǎn)權(quán)房已占市場(chǎng)總量25%30%。因此,在我們看來(lái),深圳率先處理違法建筑與其說(shuō)是為其他地區(qū)開(kāi)先河,倒不如說(shuō)是為其他地區(qū)敲警鐘。
      小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題久拖不決的玄奧可歸為一個(gè)“眾”字:因?yàn)槠洹氨姟,政府很難斷然廢之,同樣因?yàn)槠洹氨姟保趾茈y慨然存之——此存、廢間的兩難,恰恰反證出小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題必須盡快予以解決,倘非如此,問(wèn)題只會(huì)越來(lái)越大,越來(lái)越難。
      解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題應(yīng)該采取新老劃斷的辦法。即,對(duì)于已經(jīng)存在的部分,可以試行多種靈活方式逐步消化;對(duì)于在建或者擬建的部分,則可將其納入土地、財(cái)政、社保綜合配套改革中一并規(guī)劃。此兩者之中,更為迫切的是后者,更為困難的也是后者。
      小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和勃興,絕非短期、局部因素作用的結(jié)果。從供應(yīng)的角度來(lái)看,它是村鎮(zhèn)不滿于征地收益過(guò)低的產(chǎn)物;從需求的角度來(lái)看,它是市民無(wú)力應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的產(chǎn)物。而這中間巨大的土地價(jià)差究竟應(yīng)該如何切分,問(wèn)題的答案顯然須在重新審視農(nóng)民地權(quán)、政府職權(quán)的基礎(chǔ)上,才有可能逐步做到公平合理。
      亡羊補(bǔ)牢,為時(shí)未晚。但愿作為制度畸形兒的小產(chǎn)權(quán)房,能夠警醒當(dāng)事者求變求通。
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