深圳市人大近日通過的《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》明確規定，違法建筑除未申報的外，符合確認條件的，按規定辦理初始登記，依法核發產權證。這是我國房地產市場改革的標志性事件，也是縮小我國城鄉差距的契機。
小產權房是由鄉鎮政府或者鄉村社區自治組織（村民委員會）頒發房產證，建筑在農村集體土地上的商品房。根據《城市房地產管理法》的規定，房地產開發必須取得政府頒發的資格證書，縣級以上人民政府有權核發房產證。鄉鎮政府或者鄉村社區自治組織不得在集體土地上建設商品房，不能對外核發房產證。按照現行《建筑法》、《土地管理法》的規定，如果從事房地產開發，必須取得房地產開發資質；用于房地產開發的土地必須是國有土地；如果將集體土地用于房地產開發，那么，必須由政府辦理土地征用手續，房地產開發商通過公開競價的方式取得土地使用權。
按照現行的制度設計，集體經濟組織獲得基本土地補償之后，不能再獲得土地轉讓收益。正因為如此，一些大中城市郊區的集體經濟組織“先斬后奏”，在集體所有的土地上從事房地產開發，并且以小產權房的名義對外出售。這種集體的公開違法行為，不僅得到了集體經濟組織成員的支持，而且贏得了消費者的青睞。
小產權房的出現，無疑給決策者出了一個難題。如果強行取締，那么，不僅會損害消費者的利益，而且會引發社會矛盾。可是，如果任其發展下去，那么，必然會影響房地產市場健康發展。所以，決策者必須審時度勢，盡快處理小產權房這一歷史遺留問題。然而，在這個問題上存在著兩種不同的思路：一種是宣布小產權房的存在不合法，并聲言堅決予以取締；另一種則是找出問題的癥結所在，因勢利導地處理歷史遺留問題。
深圳市沒有回避問題，而是在現有的法律框架內，找到了解決問題的根本方法。小產權房之所以存在，原因不在于法律制度，而在于法律制度的實施。只要政府按照《城鄉規劃法》，對鄉村建設進行合理的規劃，并且按照《土地管理法》對土地進行分類管理，依照平等原則，賦予鄉村集體經濟組織土地開發權，允許鄉村集體經濟組織從事農村房地產開發建設，那么，這個問題就不會存在。可是，在法律實施的過程中，由于沒有顧及到鄉村集體經濟組織的合法利益，而只是一味地借助于集體土地征收、征用制度，強行將農村集體經濟土地轉化為國有土地，結果導致鄉村集體經濟組織成員的利益受到損害。小產權房的出現，是對不合理土地政策的公開挑戰。
對歷史遺留的小產權房，深圳市政府按照下列原則進行處理：凡是依照《城鄉規劃法》、《建筑法》規定辦理建筑申報手續的，允許進行正式的房地產登記；凡是違反《建筑法》、《城鄉規劃法》（過去稱之為《城市規劃法》），沒有辦理建筑申報手續的，不予辦理房地產登記。這項制度的積極意義就在于，將深圳小產權房納入到城市規劃范圍之內。這是一種非常科學的管理方式，它一方面照顧到了小產權房所有權人的切身利益；另一方面也充分考慮到了城鄉一體化發展過程中存在的問題，通過強化城鄉規劃，巧妙地解決了歷史遺留問題。
從表面上來看，小產權房是所有權問題，但從本質上來說，小產權房是城鄉規劃問題。過去實行城鄉兩元管理，鄉村建設缺乏整體規劃。我國修改頒布《城鄉規劃法》之后，困擾城鄉統一發展的法律障礙已不存在，農村集體經濟組織完全可以在《城鄉規劃法》的引導下，從事房地產開發建設。只要取得土地開發資質，鄉村集體經濟組織就可以從事房地產開發。
小產權房合法化，是尊重農村集體經濟組織土地所有權的重要表現。從理論上來說，農村集體經濟組織完全可以以所有權人的身份，最大限度地使用農村集體經濟組織土地資源。但由于我國《土地管理法》及其配套性法規，限制農村集體經濟組織土地的使用范圍，使得許多農村集體經濟組織成員不能從土地工業化開發中受益。深圳市政府承認小產權房的合法性，是落實憲法和法律精神的具體步驟。
但我們必須指出，各地在小產權房合法化的同時，還必須進一步完善農村土地管理法律制度。在維護農村集體經濟組織成員利益的基礎上，切實維護國家的根本利益。只要尊重農村集體經濟組織土地所有權，那么，一切歷史遺留問題都會迎刃而解。 |
|