廣州市政府最近公布的《廣州保障性住房土地儲備辦法》征求意見稿規定,今后將對保障性住房建設進行單獨的土地儲備,分離保障性和商業性土地儲備,由住房保障辦負責。
這一儲備辦法,從用地環節給保障性住房建設開創了專門建制,整體上也符合中央政府近來的“改革征地制度、嚴格界定公益性和經營性建設用地”的意見要求。將保障性用地儲備單獨劃出,在一定程度上能夠減緩整體土地儲備中,保障性用地儲備比例的不足。
由于地方政府的土地出讓收益在地方財政收支平衡中充當了重要角色,地方政府在保障性住房用地上的儲備與劃撥動力不足。如果要在長期解決這個問題,需要中央政府改革分稅制、讓各級政府預算收支的權力與責任相匹配,擺脫對土地財政的依賴。短期內,要促進保障性住房土地供給,有關政策可以考慮在整體建設用地的指標控制中,對保障性用地供給設定一定比例,或者將保障性用地從整體建設用地的指標管理中剝離,不受總體指標約束,單獨管理。
在建設資金籌集層面,近來中央有關部門對前期中央投資計劃實行調研,發現各地保障性住房的配套資金很多沒有到位。事實上,各地的市縣政府在企業稅收和土地出讓收入減少、各種財政開支繼續擴大的背景下,無力籌措配套資金,是相對普遍的現象。有研究機構調研總結,去年年底以來實行的加大基建投資的刺激計劃,不少地方政府都要依賴銀行貸款提供配套資金。地方政府面臨財政困境,通過中央代發地方政府債券可以提供一部分資金配套能力,但往往又能難于落實到保障住房項目上。鑒于各地住房公積金大量沉淀、存在閑置浪費的現實情況,當前完全可以活用住房公積金,創新發放專項保障性住房開發貸款,解決保障性住房建設資金不足的困境,同時提高各地住房公積金的收益。此外,曾經讓商業性住房開發幾乎能夠空手套白狼的預售制度,現在可以良性運用,引入保障性住房開發,允許符合購買條件的民眾向保障性住房建設項目支付預售款,擴大建設資金來源,提高建設速度。
此外,對于保障性住房建成后存在的問題,比如保障性住房上市交易中的不公平問題,在保障性住房建設加速的情況下,需要盡快統一政策解決。作為公共福利品的保障性住房,需要和獲得商業利益為訴求的商品房市場隔絕。
比如對經濟適用房,化解矛盾的方法不應是停建,因為中低收入者對經濟適用房存在巨大需求,而是要切斷經濟適用房進入商品房市場的機會,統一限定經濟適用房購買者退出時,由政府回購,然后繼續做為經濟適用房提供給其他符合條件的購買者。不久前福建省提出了廉租房的住戶可以購買廉租房的政策意見,也是一個對保障性住房靈活管理、使其發揮最大效用的范例。那么對于售出的廉租房,也同樣需要采取由政府回購、不能和商品房市場連接的政策。這樣,才能保證保障性住房作為公共品的福利公平,同時也不會影響商品房市場,將減少來自商品房市場的反對保障住房的阻力。
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