經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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房?jī)r(jià)咋不能再降點(diǎn)

2009-05-13 溫源來(lái)源:光明日?qǐng)?bào)

    近來(lái)每次看見劉偉，他總是行色匆匆，不是在帶著客戶看房，就是拿著一撂資料不知要趕往何方，與他去年常常圍著店鋪悠閑抽煙的模樣，簡(jiǎn)直是判若兩人。
    劉偉在筆者所住小區(qū)附近一家房產(chǎn)中介已工作多年。其實(shí)，真正判若兩人的不是他，是今年以來(lái)愈來(lái)愈熱的京城樓市。一度下探至16000元/平方米的小區(qū)房?jī)r(jià)，而今
又飚升至22000多元。提到最近的一次過(guò)戶經(jīng)歷，劉偉稱，原來(lái)只需半天就能完成的過(guò)戶手續(xù)，而今卻因房產(chǎn)交易所“人太多了，根本排不上隊(duì)，結(jié)果用了三天才辦完”。
    不只二手房，銷售業(yè)績(jī)“春信”頻傳也讓多數(shù)開發(fā)商趁機(jī)提價(jià)。據(jù)了解，目前新售樓盤幾乎都比上一批推出的產(chǎn)品在價(jià)格上提高了一成以上，預(yù)售樓盤也頻頻發(fā)出銷售提示“價(jià)格要略有上漲”。數(shù)據(jù)顯示，北京今年頭4個(gè)月房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢(shì)，住宅4月份均價(jià)為12280元/平方米，比1月份房?jī)r(jià)已上漲1840元/平方米。雖然房?jī)r(jià)總體上還不及去年同期，但在城區(qū)繁華地段房?jī)r(jià)基本回到了2007年房產(chǎn)火爆時(shí)的水平。
    春節(jié)前樓市難有起色的境況好象還是幾天前的事，怎么轉(zhuǎn)眼間就上去了？看著心儀的房子價(jià)格一天高似一天，持幣觀望的購(gòu)房者既焦急又后悔。“房?jī)r(jià)怎么就不能再降點(diǎn)？再降點(diǎn)我就能買了。”可現(xiàn)實(shí)告訴你，指揮房?jī)r(jià)的往往不是普通消費(fèi)者的心理預(yù)期，而是讓人說(shuō)不清、也看不透的市場(chǎng)。
    剛性需求是此次樓市“小陽(yáng)春”最主要的推動(dòng)力。在中央一系列減息、減稅等救市政策和一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的共同作用下，2007年11月以來(lái)被壓抑的購(gòu)房需求有著強(qiáng)烈的釋放愿望，許多一次置業(yè)的消費(fèi)者選擇在春節(jié)后集中入市買房，并由此帶來(lái)成交量的大幅上揚(yáng)。今年1至4月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量逐月升高，累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交金額達(dá)563.4億元,同比增長(zhǎng)81.2%；其中4月成交金額更是達(dá)到234.5億元，同比增長(zhǎng)173.8%。有人形容“看起來(lái)一個(gè)月的成交量，實(shí)際上是一年半的需求。”量變產(chǎn)生質(zhì)變，成交量的井噴帶動(dòng)房?jī)r(jià)也隨之上漲。
    經(jīng)歷了當(dāng)前一輪房屋交易增加過(guò)程，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下跌的可能性因企業(yè)資金壓力的緩解而迅速縮小，經(jīng)濟(jì)回暖的信心已愈加堅(jiān)定。開發(fā)商對(duì)投資的熱情也開始恢復(fù)，消費(fèi)者渴望低價(jià)置業(yè)的愿望似乎難以實(shí)現(xiàn)了。
    然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此真的回暖了嗎？
    種種跡象表明，目前做出這樣的判斷還為時(shí)尚早。
    首先，急劇升溫的成交量很難在未來(lái)長(zhǎng)時(shí)間里維持較高熱度，況且漲價(jià)對(duì)成交量具有一定擠出效應(yīng)，降價(jià)有助于提升成交量。而一旦漲價(jià)，成交量就會(huì)慢下來(lái)。在沒(méi)有新的房產(chǎn)政策刺激下，可能導(dǎo)致買房者形成新一輪的觀望——這一點(diǎn)，在5月份樓房的銷售中已經(jīng)露出端倪。
    其次，今年一季度，房企開發(fā)貸款增速同比增長(zhǎng)9%，結(jié)束了去年以來(lái)逐季遞減的下滑趨勢(shì)，僅前三個(gè)月獲得的貸款總量就相當(dāng)于去年全年的30%以上。但與今年一季度人民幣貸款同比30%的增速相比，開發(fā)貸款增速仍存在差距，說(shuō)明銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持仍然比較謹(jǐn)慎。
    再次，從歷史表現(xiàn)看，高檔住宅和辦公樓受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，而普通住宅受影響較小。目前來(lái)看，高檔住宅和辦公樓的銷售情況并不理想，依舊維持調(diào)整的態(tài)勢(shì)。回暖的只是普通住宅，離房地產(chǎn)業(yè)整體復(fù)蘇還有一定距離。
    事實(shí)上，對(duì)于回暖，連房地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度也是謹(jǐn)慎待之。這一點(diǎn)，從復(fù)蘇跡象并不明顯的土地市場(chǎng)就可見一斑：今年一季度，北京成交的土地總面積為135.9萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為23.02億元，與去年四季度相比分別下降76.2%和87.3%。歷經(jīng)一年多的深幅調(diào)整，房地產(chǎn)商在投資上也小心翼翼，他們的當(dāng)務(wù)之急是消化前些年瘋狂拿地積累的巨大庫(kù)存。加之對(duì)未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)看不清楚，投資計(jì)劃難免慎之又慎。
    在樓市回暖信號(hào)下，不少購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期似乎正在發(fā)生變化。但漲價(jià)究竟會(huì)令部分潛在購(gòu)房者知難而退，還是進(jìn)一步刺激樓市的投資需求。進(jìn)而帶來(lái)地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇，還有賴于今后經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的明朗，及各種市場(chǎng)力量新一輪的博弈。
    有一點(diǎn)很清楚，成交量對(duì)處于調(diào)整期的房產(chǎn)地市場(chǎng)意義重大。經(jīng)歷了一年多國(guó)際金融危機(jī)影響和低迷樓市的洗禮，消費(fèi)者正在變得更加理性。反映到市場(chǎng)上，表現(xiàn)在略微的價(jià)格變化都會(huì)對(duì)他們購(gòu)買行動(dòng)的實(shí)施產(chǎn)生影響。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)貿(mào)然大幅提價(jià)，不排除當(dāng)前成交火熱的行情會(huì)急轉(zhuǎn)直下——這種短視行為的惡果將不可避免地延緩去庫(kù)存化進(jìn)程，加速樓市“小陽(yáng)春”的曇花一現(xiàn)。
    現(xiàn)實(shí)的情況是，剛剛經(jīng)歷了調(diào)整，房?jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)，大幅回落不合常理；開發(fā)商庫(kù)存還未消化完畢，大漲同樣不具備條件。經(jīng)歷了一年多的沉寂與喧囂后，也許未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一段溫和發(fā)展的穩(wěn)定期——讓開發(fā)商學(xué)會(huì)適應(yīng)低利潤(rùn)，維護(hù)市場(chǎng)的良性循環(huán)；讓消費(fèi)者習(xí)慣房?jī)r(jià)的漲跌，不再盲目出手或等待。

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