收入預期不樂觀影響消費者難以支持房價恢復性上漲
有關研究機構最近完成的《全國商品房空置研究》顯示,當前中國部分一線城市商品房仍存在空置率過高情況,其中北京空置16.64%的情況最為突出,需要12.9個月的消化周期。根據相關統計,至2008年底,全國已建住房中未售房屋面積達9070萬平米,今年2月底在建房屋面積還有10.886億平米,今年第一季度末未售房屋面積仍在繼續增加。由于存量房的規模很大,如果今年的交易量不能出現持續的大幅度增長的話,空置商品房的消化壓力仍將延續到明年。
至于今年一季度房地產市場一度出現的交投活躍現象,主要集中在單位價格下降明顯的庫存房和低總價中小單位商品房上。但隨著開發商陸續調高產品價格,各大城市房價同比回升,4月和5月上旬的交易局面已經表現出轉向。有關統計顯示,4月第一周后,北京市住宅成交量連續三周出現環比下跌,第四周成交量環比降幅超過20％,退房率也有所上升。五一期間,北京商品住宅日均成交比四月清明期間下降29%,上海和深圳則分別比四月清明期間下降了41.9%和38.3%。而5月上旬,北京新建商品房成交套數和面積比4月同期各自下降了13.13%和22.47%。4月下旬和5月份的交投表現,恰恰印合了不少分析師對今年一季度市場活躍后的“倒春寒”預期。
事實上,對收入預期的不樂觀,是影響消費者難以支持房價出現所謂的恢復性上漲的主要因素。根據渣打銀行的調研,大多數企業目前不打算提高職工工資水平,很多制造業的工資水平實際還有所降低。經過去年下半年以來到今年年初的價格調整,一些中小商品房的價格下降達到一些消費者的預期,累積了半年多的消費欲望得到集中釋放,所以帶來了第一季度的市場活躍。這對于房地產行業和經濟復蘇而言,都是良好的表象。然而,一旦價格再次遠離大眾的收入水平和消費意愿,消費者就會自然轉入觀望。
許多意見都把房地產復蘇視為整體經濟復蘇的重要一環,這樣的理解是客觀的,然而,一個產業不可能在仍存有大量泡沫的時刻復蘇,否則,再一次的非理性繁榮,將會帶來下一次更深入的泡沫清洗和市場衰退。整個房地產市場存在的巨量存貨,也就是大規模的空置房,需要時日來消化,而通過適宜消費的價格供給,帶動市場交投和產業活動的活躍,對房地產業自身、其他相關產業和整體經濟,都將是最好的選擇。今年以來的市場表現已經透露出,消費者購房需求的價格彈性在明顯增大,當稅費、利率等刺激效應逐步褪盡之后,產品價格調節工具仍然是決定房地產市場復興與否的唯一有效工具。
無疑,當前金融市場釋放的巨大流動性,讓房地產市場的供給商獲得了相持的資本。至今,沒有哪一個市場經濟行業能夠像房地產行業一樣,以和國有金融的最深入聯合,長期支撐高居不下的庫存率。深度滲透金融的這個特點,很多時候可以看作是房地產行業發展的一大優勢,然而在某些時候,這一優勢也恰恰是這一行業出現大起大落的市場震蕩的原因。就像最近出臺的放松房地產項目資本金自有比例的規定,就是可能會導致新的過度杠桿效應和震蕩風險的例子。 |
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