國土資源部23日發(fā)布的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，全國35個重點城市地價環(huán)比同比均出現(xiàn)下降，總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降1.53%，同比下降2.25%,增幅比2008年同期下降14.37個百分點。
媒體在報道此消息時的標(biāo)題是“一季度全國地價現(xiàn)6年來首降，房價上漲基礎(chǔ)松動”。
地價降了，房價就會跟著降。從成本上分析，這有道理。而且在今年全國“兩會”上，厲以寧也說：“房價最主要的因素是地價，假定地價下降了，房價跟著就下降了。”
地價是房價的重要組成部分，是房價的基礎(chǔ)。地價降，在其他建筑材料與人工成本同時不漲價的時候，房價會跟著降，這應(yīng)該是一個合乎邏輯的推理。但是，市場是否會真的按照這個推理走，則需要我們分析，需要我們從房地產(chǎn)市場之外的因素去思考。只有綜合考慮之后，我們才能得出判斷，地價與房價的關(guān)系，是不是真的嚴格地成正比。
從去年下半年開始波及全球的美國金融危機，對中國的影響有好與壞兩個方面。壞的一方面是猛烈地沖擊了中國實體經(jīng)濟，出口貿(mào)易額大幅下滑，導(dǎo)致GDP增幅減小，進而傳導(dǎo)到整個社會生活。好的一方面是讓持續(xù)高溫的房地產(chǎn)市場冷靜下來，房價開始掉頭向下。北京雖然沒有大降，但也有所松動，最新的統(tǒng)計是一季度與去年同期相比，四環(huán)至五環(huán)每平方米降1485元。這個將近1500元的降幅，相對于1.5萬元~3萬元一平方米的價格，不算太明顯，但總算是有所松動。因此，北京社科院關(guān)于房地產(chǎn)市場的那個《藍皮書》，就非常樂觀地預(yù)期，北京房價的真正下降將在明年出現(xiàn)。盡管這個《藍皮書》的觀點引起很大爭論，但人們總算在理論上看到了房價下降的曙光。
回到地價。說“地價下降，房價就會下降”，這有其合理性，在全國的城市房地產(chǎn)市場中，也具有普遍性。但是，這并不能一概而論。像北京、上海、廣州、杭州等特大型城市和大城市，土地資源的稀缺是不可逆轉(zhuǎn)的，而這些大城市的常住居民與流動人口對改善性住房和新增住房的需求，則是剛性的。北京近日推出1000億元的土地儲備計劃，意在房地產(chǎn)市場回暖之后，不再因沒地而使地價飆升，也就是避免“樓市等地”，但在“土地拍賣收入不再上繳中央，全部歸地方政府”的政策保護下，誰也不能保證如果有人出2000億元來買這些地的時候，政府還會死死守住1000億元。
地價降了，房價會跟著降，這是一個理想的邏輯推理。在當(dāng)前的中國現(xiàn)實面前，這個推理可能會有所偏差。當(dāng)年房價飛漲時，有人罵房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商的回應(yīng)是：地價高，所以我的房價高。但當(dāng)現(xiàn)在地價降了時，房地產(chǎn)商仍然會找出別的理由來維持他的高房價，因為他對剛性需求有一個基本判斷，不像《藍皮書》的撰寫者那樣從理論到理論理想化地推論。在時興說大白話的今天，筆者不妨把話說得再白一點兒：雖然我們每個人都希望房價越低越好，但剛性需求的量與房地產(chǎn)供應(yīng)的量，一旦出現(xiàn)平衡，房價就無法再降了；如果需求量大于供應(yīng)量時，目前的觀望者可能就會悔恨太相信《藍皮書》而錯過了“地板價進場”的時機了。 |
|