日前，一份由國(guó)土資源部下屬部門發(fā)布的“2008年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”引發(fā)熱議，該報(bào)告指出，2008年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格達(dá)到3919元/平方米。而根據(jù)上年度政府工作報(bào)告中披露的數(shù)據(jù)，2008年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不過(guò)15781元。這意味著我國(guó)大部分城鎮(zhèn)居民即使一年不吃不喝，僅能買到4平方米的商品房。
與上述有效需求不足問(wèn)題形成對(duì)應(yīng)的，是今年以來(lái)各地樓市普遍的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。
根據(jù)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2009年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，實(shí)現(xiàn)了自去年7月以來(lái)的首次增長(zhǎng)。盡管有媒體指控房托、揭露假按揭等與熱鬧景象不搭的“雜音”，但據(jù)說(shuō)漲價(jià)、捂盤、排號(hào)、抽簽、誠(chéng)意金等一年多前的老把戲已然重現(xiàn)江湖。
但是，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢(shì)沒(méi)有發(fā)生根本性變化的情況下，過(guò)度樂(lè)觀地看待作為資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)向標(biāo)的樓市走向極易發(fā)生誤判。
結(jié)合統(tǒng)計(jì)局近期公布的其他數(shù)據(jù)分析，2009年3月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在環(huán)比小幅反彈之余，仍表現(xiàn)為同比下降1.3%，同比增速自2008年1月創(chuàng)下高點(diǎn)以來(lái)，已連續(xù)14個(gè)月回落，并連續(xù)4個(gè)月處于下降過(guò)程之中。顯見(jiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現(xiàn)明顯的量升價(jià)跌、量?jī)r(jià)背離趨勢(shì)。這暗示著，現(xiàn)今短期的樓市旺銷局面，主要是由于過(guò)去一年來(lái)的真實(shí)需求因部分項(xiàng)目降價(jià)得以迅速釋放所致，而如果在目前的需求基礎(chǔ)上再行加價(jià)，很難說(shuō)能夠維持當(dāng)前的市場(chǎng)熱度。
從居民實(shí)際收入推斷有支付能力需求的現(xiàn)狀，以及分析居民家庭戶的未來(lái)增收潛力后，可以判定，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迄今并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)勢(shì)。在目前，全國(guó)商品房空置面積仍超過(guò)1.6億平方米，如果按照每平方米約4000元的均價(jià)算，開(kāi)發(fā)商群體內(nèi)被占?jí)旱馁Y金規(guī)模超過(guò)6000億元。誠(chéng)然，某些開(kāi)發(fā)商已因前期快速回籠資金改善了自身的流動(dòng)性狀況，并可能在未來(lái)整合中占有一定先機(jī)，但個(gè)別項(xiàng)目的旺銷、少數(shù)企業(yè)的盈利好轉(zhuǎn)并不能被簡(jiǎn)單等同于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。
因此，就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，去存貨的過(guò)程仍未到高潮，熊市的路還長(zhǎng)著呢。 |
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