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| 2009-04-24 顧建發 來源:解放網-新聞晨報 |
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昨天，中國社會科學院發布了2009年《房地產藍皮書》。《藍皮書》指出：2008年交易清淡，市場處于調整期，投資和投機性購房大幅減少；2009年，暖市成為調控政策的主基調，房價總體處于高位，下半年可能回暖。筆者認為，《藍皮書》對于2008年的總結應是確切的，而對于今年的走勢則有點過于樂觀。
首先，宏觀經濟仍存在較大不確定性。我國今年一季度GDP增長6.1%，在全球經濟危機中獨樹一幟。但衰退是全球性的。4月22日，國際貨幣基金組織（IMF）宣布，預計今年全球經濟活動將同比下降1.3%，“這將是第二次世界大戰后至今最深的經濟衰退”。而在我國經濟增長的三駕馬車中，外貿出口形勢嚴峻，消費啟動不如人意，唯有投資一枝獨秀。因此，宏觀經濟存在較大不確定性的背景下，房地產市場不可能馬上結束調整，返身向上。
其次，房地產暖市政策也存在較大不確定性。去年四季度開始，中央政府和各地方政府都相繼出臺了房地產救市政策，促進了房地產市場回暖。今年以來，正當人們期盼著政府出臺新一輪的救市政策時，政策并沒有如期而至，然而市場卻走出“小陽春”的行情，各地區商品房的成交量明顯上升，說明“政策之手”和“市場之手”的相互作用。如今，人們仍然期盼新一輪的救市政策。但筆者認為，可能性很小。一是住房保障制度將進一步得到落實；二是“二套房”政策并沒有完全放開，上海銀監局最近就重申了“二套房”政策；三是包括上海在內的一些地方政府已經明確表示，不會出臺新一輪的救市政策。因此，說房地產市場回暖為時尚早。
其三，房地產價格體系還不盡完善。我國改革開放30年來，應該說大部分商品的價格體系基本完善，然而在住房上，價格體系卻是非常值得研討的。當前我國各地房價變動情況，是依據總價除以總成交量得到一個平均房價。這在房價價差不大的城市，房價表現比較平穩；而在房價價差較大的地區，房價則表現出劇烈波動。如去年上海的房地產市場，曾有媒體報道，某一日房價下跌24%，其依據就是上述公式得出的結論。事實上，當天低價房的成交量遠遠大于高價房，大大拉低了平均價格。如果第二天高價房的成交量大于低價房，則均價又會大幅上升。而實際的房價變動并沒有如此劇烈。因此，如何讓房地產的價格體系正確反映市場情況，應是當務之急。
此外，房地產市場調整時間也還不夠。根據經濟周期理論的“復蘇、繁榮、衰退、蕭條”四階段來看，經濟調整不可能在一年之內結束。我國的經濟應也概莫能外。縱觀我國房地產周期的歷史表現，大約上升期為4-5年，調整期為2-3年。因此，無論從我國經濟周期還是房地產周期來看，2009年下半年房地產市場仍將是一個調整時期。 |
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