中國社科院4月23日在京發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》，指出中國房地產(chǎn)短期內(nèi)成交量上升的同時，價格調(diào)整將持續(xù)。
政策調(diào)整是房地產(chǎn)小陽春的前提。為落實增投資、擴內(nèi)需、保增長的宏觀經(jīng)濟目標，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策進行調(diào)整，包括降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，減輕購房者負擔，刺激消費等。從一季度的房地產(chǎn)成交量和國企贏利分類來看，房地產(chǎn)與汽車仍然是我國消費領域的重頭戲。
但房地產(chǎn)的結構調(diào)整在繼續(xù)，如果經(jīng)濟緊縮，房地產(chǎn)小陽春很難變成大陽春。我國房地產(chǎn)的大戲不在小陽春，而在并購重組。
藍皮書表示，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。2008年受開發(fā)信貸增長下降和需求衰退的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉困難，部分中小企業(yè)面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將迎來重組高峰，特別是未能成功上市的企業(yè)并購重組將會增加。一些未能成功上市卻大量儲備土地資源的開發(fā)商將從債券市場和信托市場尋求支持，實力較小的開發(fā)商不得已通過降價換取銷售資金回籠，企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運。
房地產(chǎn)小陽春遮蔽了并購時代到來的事實，并購重組才是房地產(chǎn)市場的大戲，決定了今后兩三年中國房地產(chǎn)市場的格局。
房地產(chǎn)要健康發(fā)展，關鍵因素有二：一是建立規(guī)范的土地市場；二是加快房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組，建立優(yōu)勝劣汰的市場競爭模式。并購重組被賦予促使房地產(chǎn)健康發(fā)展的重任。
政策導向業(yè)已十分清楚。我國房地產(chǎn)政策雖然五花八門，風向標莫過于地根與銀根“兩根”。由于房地產(chǎn)市場的高價閑置地與庫存房形成尖銳矛盾，一季度國土資源部核減建設用地逾3000公頃，再次“緊縮地根”。不僅如此，國土資源部土地利用司的十余位專家“南下北上”進行調(diào)研，摸底土地二級市場閑置土地數(shù)量，為建立規(guī)范的“土地流轉二級市場”提供基礎數(shù)據(jù)。
要提高土地二級市場的效率，目前使用權人之間股權交易的模式不應該被摒棄，反而應該發(fā)揚光大。通過市場主體之間的股權互換或者土地出讓，不僅可以實現(xiàn)土地的市場定價，還能完成房地產(chǎn)重組并購之中的關鍵步驟，即房地產(chǎn)企業(yè)并購重組之前，首先在土地二級市場形成并購重組格局。
中國的房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷大浪淘沙的篩選期，選擇工作由銀行主導。
3月18日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)手發(fā)布《關于進一步加強信貸結構調(diào)整的指導意見》，其中明確指出，進一步加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設，特別是在建項目的信貸支持力度，做好對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務等。此舉強化了去年12月國務院發(fā)布的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“國十三條”中的信貸力度。
這是政府并購重整產(chǎn)業(yè)的思路在房地產(chǎn)領域的進一步強化。2008年12月9日，銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》，時隔12年之后，并購貸款重新開閘。各機構為爭搶優(yōu)質(zhì)客戶，開始跑馬圈地。十幾天后，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所與工行上海分行、上海銀行就簽訂了《開展商業(yè)銀行并購貸款合作協(xié)議》。不到一個月，2009年1月6日，工行北京分行、北京首創(chuàng)股份有限公司和北京產(chǎn)權交易所就在京舉行三方關于并購貸款合作框架協(xié)議的簽字儀式。國內(nèi)已經(jīng)有了1萬億左右的并購交易，規(guī)模還將呈幾何級數(shù)擴大。
優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)獲得融資支持。3月，中國農(nóng)業(yè)銀行分別授信香港瑞安集團和世貿(mào)集團130億元和150億元；SOHO中國獲得中國銀行(601988,股吧)北京市分行各類授信和融資金額共計100億元；綠城集團也于近期獲得200億元授信額度。不僅如此，事實上在房地產(chǎn)受到調(diào)控的危急關頭，大型房地產(chǎn)商還是能夠通過股權與債權融資獲得所需資金，雖然成本有所提高。
經(jīng)過此輪房地產(chǎn)市場低迷的陣痛期，兩三年后中國樓市格局將逐漸明晰。大型房地產(chǎn)商通過并購中小房地產(chǎn)企業(yè)項目，甚至直接并購中小房企，改變房地產(chǎn)市場生態(tài)，通過并購還能消化庫存積壓房�？梢灶A見，在庫存房大部分得到消化之前，兩三年內(nèi)新房開工速度還會下降。有關方面無法再忍受數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)各霸一方，無法形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則、令行不能禁止的現(xiàn)象。
政府給予優(yōu)質(zhì)開發(fā)商并購重組貸款向正確的方向邁進了一步，下一步是阻止地方政府干預商業(yè)銀行，不讓不該存活的企業(yè)在地方銀行的護佑下如魚得水；同時政府盡快將保障住房從紙面規(guī)劃落地，以免房地產(chǎn)業(yè)的洗牌再度遭遇嚴重的道德與輿論困境。
并購重組是未來很長時間中國企業(yè)界的大戲，國資委推出資產(chǎn)管理平臺，央企數(shù)量進一步減少，央企如此，房地產(chǎn)市場能置身事外嗎？ |
|