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以我之見，樓市成交量確實有所增長，但這樣的增長很難持續，這也是很多業界人士的看法。隨著夏天的到來，小陽春終將結束
經過一個冬天的休眠，樓市還陽的好消息不時傳來，有消息稱，經滬深樓市出現爆發性回暖，樓盤銷售現場火爆，有的甚至出現久違的排隊搖號等現象，不少項目價格出現上漲，簽約量持續上升，開發商“拿著籮筐裝錢”，連建設部也是喜形于色，稱十幾個大中城市所到之處，一是成交量普遍上升，二是銷售價比去年同期還高，救市政策開始見效。
樓市回暖仿佛已是不爭的事實。但如此火爆的現象，并未讓絕大多數業界中人高興的沖昏頭腦，也有學者直指所謂回暖只是假象。
以我之見，樓市成交量確實有所增長，但這樣的增長很難持續，這也是很多業界人士的看法。隨著夏天的到來，小陽春終將結束。
理由有很多。首先，供求關系并未根本改善。建設部的數據稱，全國空置商品房面積為１．６４億平方米，北京市統計局的數據是，截至２００８年１２月末，全市商品房空置面積１４３８．３萬平方米，增幅達２６．６％。其中，住宅空置面積為５２２．７萬平方米，比上年末增長１１０．９萬平方米，增幅為２６．９％。上海市統計局的數據也不樂觀，２００９年２月末，該市商品房空置面積由２００８年初的７３５．４６萬平方米擴大至１２１１．７５萬平方米，其中商品住宅空置５５４．０７萬平方米。連任志強都坦言，目前樓市在建項目、在售現房以及土地的去庫存遠未完成。一方面，商品房積壓嚴重，另一方面，保障房上市量開始上升。所以，潘石屹也不看好回暖。而在王石看來，除深圳快要見底，長三角、京津地區還早著呢。而釋放出來的需求量，還稍遜于去年同期。樓市回暖有待于更多彈性需求的入市。
其次，價格并未如某些人宣稱的那樣上漲，而是在下降，有望進一步下降。北京市統計局等近日公布，今年前兩個月，四環內商品住宅期房平均售價為１４２２６元／平方米，比去年均價下降１３５５元。而空置３年以上住宅面積為８５萬平方米，同比增長１９．９％。可見銷售回升與價格下降有一定關系，但價格下降帶來的銷售回升，并未消化掉多少空置房，空置量還在上升。這種火爆場面要能持續下去，除非開發商繼續大幅度降價，但目前看不出哪家開發商準備大幅度公開降價，相反還有人在宣稱漲價。因此，北京社科院的專家被任志強罵急了，呼吁消費者“一定要扛到房價理性回歸，個人能夠承受再買房”。看誰能扛得過誰了！
第三，政策鼓勵中低價位中小套型普通自住商品房，同時鼓勵開發商以合理價格銷售，也就是降價銷售。消息顯示，今年一季度北京新房成交平均套型面積為６９平方米左右。３月份北京新房成交量最大，而成交戶均套型面積則降到了６４平方米。而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為１６４平方米。上海一季度成交戶型面積約為６８平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶型面積仍在９２平方米左右。成交戶型以中小戶型為主，成交價格理性回歸，是小陽春的動力所在。但目前積壓的商品房中，１００平方米以下的戶型恐怕不多了。而房價依然偏高，如北京，今年１到２月商品住宅期房平均售價，四環至五環為１４４４７／平方米，還有一些單價幾萬元的房子，就如任志強所言，即使降一半，再剛性需求也買不起。
第四，房地產自有它的周期。據研究，美國房地產周期一般是１８－２０年左右，也有５年短周期。最近一次從１９９０年開始，１９９０－１９９２年為蕭條期，１９９３－１９９４年進入復蘇期，１９９９年左右進入繁榮期，直到２００６年８月泡沫破裂。從此進入衰退期。日本房地產周期大約在１０年。１９８５年日元大幅升值，日本由出口型經濟轉向內需為主導，１９８６年房地產跌到谷底，１９８７年進入復蘇，政府采取各種政策刺激樓市股市，導致資產價格飛漲，出現泡沫經濟。１９８９年，日本房地產市場總值超過２０００兆日元，是美國的５倍。１９９０年，日本土地的總價值超過了世界上其余地區的一半，單獨一個東京就能買下整個美國。據萬科人士稱，２００７年時，單獨一個萬科的市值也超過了美國前四大地產商的市值之和。１９９０年日本經濟泡沫終于破裂，從此進入長達６年的收縮期。中國目前已經歷過兩個半周期。第一個周期：１９８６－１９９０年。１９８５年開始啟動房地產，３年后到頂，之后連續兩年下跌，１９９０年出現負增長。第二個周期：１９９１－１９９７年。１９９３年到頂，之后連續４年下跌，１９９７年再次出現負增長。半個周期：從１９９８年至今。２００７年到頂，當年出現金融危機，２００８年開始疲軟，顯然，谷底尚未出現，遑論回暖。
因此，國家發改委官員稱，中國經濟可能要有３至５年左右的調整，而房地產市場的調整周期可能會更長，業界人士如香港中原地產集團主席施永青稱，樓市冰河時期并未過去，要到２０１１年才有實質性好轉，謝國忠稱，房價起碼五六年才能見底，普通樓市泡沫擠壓到回暖都要五六年時間，更何況“中國樓市有大泡沫”？上海前一次樓市低迷也持續了５年。我也這么認為。 |