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2月3日《第一財經日報》報道多家投行機構看淡今年地產企業的業績。文章援引中金公司報告,預測2009年內地主要房企的盈利將同比下調5%～10%。同時其采納摩根士丹利近期發布的預測,認為上市房企的股價將會出現20%到60%的跌幅。
房企好一派凄風苦雨。好日子過慣了,如今不太賺錢了,于是房企就紛紛喊救市,都記著那句老話——會叫的孩子有奶吃。但筆者認為,它們還是從自身想辦法的好,否則虧損、破產或許就在眼前。
若要真看報表,其實去年三季度,房企就已經入少出多了,流動性不足的癥狀危如累卵。不看別家,就拿公認最好的萬科看,它的年報還沒有出來,只看它2008年三季報的現金流量表,就難看得很。雖然有些現金在手,雖然還沒有出現負的現金流,但收很少、支太多,已在大喘氣,這是不爭的數據事實。萬科如此,其他地產諸公能好到哪里去？和別人比,還可以吹牛,和行業老大比,能吹牛嗎？
看萬科2008年三季度的現金流量表,不需多看,只需看兩個指標:
一是“經營活動產生的現金流量凈額”,2008年三季度比2007年同期減少近40億元,下跌幅度為60%。而且這個結果,是在2008年“經營活動現金流出”少5億元的基礎上發生的;
二是“期末現金及現金等價物余額”,2008年三季度比2007年同期少23億元,下降15%。而2008年三季度該公司發行了45億債券,是有募集現金入賬的。
如此的現金流,還用得著去看利潤嗎？地產企業的利潤是隨著項目竣工結算滾動計量的。2005年銷售完畢的期房而2008年才竣工交房,其利潤放在2008年底并入報表合情合理合法。現在無論是否贏利預警,房企的利潤都可以是以前好日子留下來的收入,而未來的日子一天緊似一天,哪里還有新蛋糕？直是坐吃山空!而這點現金流量是最能夠看出其未來的。
好在龍頭就是龍頭,萬科在2008年降價回收現金也做過,發債券也發過。雖然現在現金流量小了點,但還是聰明的,因為它總算在好日子到頭的當口,拿到了過冬的現金。
號稱地產界哲學家的馮侖先生曾說要學習萬科好榜樣。就是從這雖不好看的現金流量表上,也真值得學習。
筆者以為,在2009年,誰敢說有現金,就是好房企。 |