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房價現在為什么應該下跌？一般的答案是房價過高，超過了普通老百姓的購買能力了。而對于房價與老百姓購買能力的一個國際慣用指標是房價收入比。按照公認的國際標準，房價收入比在3至6之間是比較合理的。而據2008年《中國統計年鑒》的相關數據，2007年我國的房價收入比平均為15，北京為23，上海為17。
但是，2008下半年中國經濟與國際金融危機的不期而遇，使得地方政府對于這本來就被認為有泡沫的房價是否應該任其下跌這一問題上顧慮重重。實際上，幾個大城市的房價一有風吹草動之后，各地方政府便已迅速出手“拯救”房地產市場了。我們的看法是，這種“救市”行為實際上是有礙于經濟體早日見底。處于經濟危機時，房價應該下跌，讓經濟早日見底，讓廣大的中小投資者找到對下一輪經濟增長的投資信心。因此，房地產市場的“救市”行為結果可能會與其“救市”初衷背道而馳，違背了不可逆轉的經濟周期規律。
平日里，政府確實有許多“科學的”理由去維持房地產市場的穩定。但是，如果期望能夠在一個經濟處于衰退過程中的房地產價格保持在高位進而穩定整個國民經濟體，那么這種期望就顯得太過唐吉訶德式了。事實上，房地產價格的下跌是經濟衰退的結果，而不是經濟衰退的原因。再說，政府拯救樓市并不能以維持房地產價格作為目標而是作為操作手段，政府救市的真正目的應該在于努力使房地產價格在下行時產生的破壞力降到最小。
房地產的價格只有在雄健的實體經濟發展的情況下才能夠腳踏實地地走高。過去幾年中國的經濟快速發展確實為房地產市場的繁榮提供了基礎。但是，我國此輪房價上升速度之快、幅度之猛是遠超于國民經濟發展水平的。一個像中國這樣疆域遼闊、地域差異極大的國家，其GDP的增長如果是嚴重依賴房地產投資拉動，那么這種GDP增長本身就是不健康的，其繁榮的背后必已埋伏下了隱憂。
的確，因為與銀行有緊密聯系，房地產行業在整個經濟體中具有特殊性。如果由于房地產市場的挫敗從而殃及到銀行，那么后果就不堪設想。但這不能是要維持住目前高企的房地產價格的理由。正如本文上面已經論述的，如果房地產價格過高本身是一個錯誤，并且正要在此時為其付出代價，那么我們還有必要為了暫時掩蓋這個錯誤而犯下更大的錯誤嗎？這個更大的錯誤就是，維持房地產價格穩定的努力實際上是正在給今后經濟復蘇的道路上留下了一個“定時炸彈”，在經濟體即將觸及谷底時炸開。在一個浮腫的房地產市場沒有回到其真實價值所允許的底部的情況下，整個國民經濟通往谷底的衰退期或將被無限期地延長。
從房地產交易量急劇萎縮的數據上可以看出，“有價無量”的房地產市場是不怎么得民心的。房地產的價格實際上是由其交易量依托著的，雖然房價可以保持不變，但是不斷萎縮的交易量本身使得房價的倚靠基礎越來越不堅實。并且，在急跌的預期積累到一定程度之后，房地產價格最終還有一跌的。
所以，就目前的經濟形勢而言，房地產價格下跌并不可怕，可怕的正是現在不跌。按照常理，目前應該是房價下降速度較快的一個時段。銀行是房地產市場資金的主要來源，同時，銀行和其他投資者一樣，其對房地產市場價格預期也是向下的。房價該跌不跌反而使得銀行更加看不清未來。雖然，央行可以通過各種貨幣政策為商業銀行營造一個寬松的貨幣環境，但是背著與房地產市場相關的大量資產，惴惴不安的商業銀行自然而然地會選擇惜貸。而銀行的惜貸，對衰退中的經濟體的打擊不會亞于我們可以預見的房地產價格下降會造成的傷害。
然而，銀行惜貸只是相應延長了衰退期，如果還是執著地要維持住當前的房地產價格，那么前面所指出的“定時炸彈”便可能會爆發。在這一段衰退期中，在訂單與庫存的雙重壓力下，一部分企業會倒閉，剩下的企業在漸漸地消化完庫存后便離經濟谷底不遠了，經濟本可以開始復蘇。但是，一個沒有在衰退中下跌到合理價位的房地產市場的存在，很可能會在此時給予寒冬中的經濟以最后一擊。一旦房市拖延到此時崩塌，那么這些以為終于捱到春天里的企業便會因為房地產市場的最后一擊而萬劫不復。屆時，我們也許就開始體會日本人在上世紀90年代的感受了。
所以，筆者以為，政府應該改變思路，大膽地讓房地產價格痛痛快快地下降到一定程度，然后再來保持價格、穩定信心。這樣做雖然“有悖常理”，但確實符合當前我國的實際宏觀經濟環境。因為只有在一個較低的房價水平上，政府發出的信心信號才是可信的。實際上，隨著房地產價格的攀升，投資房地產的風險也在加大。所以，雖然前期房地產價格可以狂漲，但是與此相對應的是對房地產的投資卻在下降。更何況現在經濟形勢已經由熱轉冷，保持高價更是抑制了房地產的投資。
當前是房價快速下跌的最好時期，雖然流行著“買漲不買跌”的格言，但對于中國當前的房地產，只有價格下跌到一定程度后，購房者才會選擇進入。房地產開發商盡管會因為房價的下挫而遭受虧損，但是可以據此回籠資金，這比在高房價中焦等購房者要好得多。而對于銀行，其在房市上的損失便也會因此顯得比較清晰，此時的寬松貨幣政策才有可能得到響應。
最重要的是，現在房價下跌可以解除那個經濟復蘇路上的“定時炸彈”，明確預期，縮短經濟的衰退、蕭條期。 |