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12月17日,國務(wù)院召開常務(wù)會議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,主要有三條措施出臺:一是強(qiáng)調(diào)加大住房保障建設(shè)力度,確認(rèn)了9000億元保障房投資計(jì)劃;二是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi),對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄健⒃偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策,對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策;三是給房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持,鼓勵產(chǎn)業(yè)重組。
整體來看,這次“國三條”的基調(diào)依然是以穩(wěn)健為主,但在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上也在力求突破。
穩(wěn)健主要體現(xiàn)在前兩項(xiàng)措施中。最近一段時間以來,媒體頻繁報道河北、山東等地棄建經(jīng)濟(jì)適用房的消息,社會上也出現(xiàn)了呼吁取消經(jīng)濟(jì)適用房的聲音。這次國務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)問題,這是對市場的一種回應(yīng),有利于地方政府積極開展住房保障建設(shè)。第二項(xiàng)措施實(shí)際是對“二套房”政策的一種回應(yīng),國務(wù)院政策口徑基本延續(xù)了央行和銀監(jiān)會去年發(fā)布的關(guān)于“二套房”政策的《補(bǔ)充規(guī)定》。這表明政府對于投機(jī)性購房依然保持了足夠的警惕,這是本次政策穩(wěn)健的一個重要體現(xiàn)。換個角度看,國務(wù)院沒有完全放開“第二套房”信貸政策,實(shí)際上是對住房保障的期望很大,住房保障工作如果能夠獲得穩(wěn)步推進(jìn),那么房地產(chǎn)市場的發(fā)展就能夠保持平衡。
國務(wù)院本次促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策也有重要的突破點(diǎn),體現(xiàn)在第二項(xiàng)政策的后半部分。即“對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中,將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅”。
實(shí)際上,在此前上海公布的“十四條”促進(jìn)樓市發(fā)展的政策中,也是把住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的征收年限從5年改為了2年。更值得注意的是,本次政策還把2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。這是一個重大的政策調(diào)整,從征稅額的角度看,在未來一年中房產(chǎn)營業(yè)稅實(shí)際上是基本被取消了（差額征稅的額度空間非常小）。
由此可見,影響住房消費(fèi)的兩大政策,即信貸政策和稅費(fèi)政策獲得了不同“待遇”,后者成為政府運(yùn)用的主要短期手段,目的是減輕居民購房負(fù)擔(dān)、擴(kuò)大普通住房消費(fèi),刺激內(nèi)需、保障住房民生,這是和中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神相一致的。
第三條政策內(nèi)容實(shí)際上也是房地產(chǎn)政策的一個突破,即強(qiáng)調(diào)給予房地產(chǎn)企業(yè)信貸支持,促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展,進(jìn)行適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)并購重組,從而提高應(yīng)對國際金融危機(jī)的能力。這預(yù)示著在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸緊縮政策出現(xiàn)了松動,資質(zhì)好的企業(yè)將獲得更多的融資支持。
可以預(yù)計(jì),本次“國三條”的公布實(shí)施將給我國房地產(chǎn)市場帶來積極影響。國務(wù)院對于“第二套房”信貸政策的穩(wěn)健把握可以保證市場的穩(wěn)定,避免再出現(xiàn)過去那種非理性的情況。住房交易稅費(fèi)的減免可以在短期內(nèi)促進(jìn)市場的發(fā)展,特別是二手房成交量會有所回升。更重要的是市場成交量上升后,消費(fèi)者的市場預(yù)期將從悲觀走向樂觀,這對于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定尤為重要。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,未來的市場環(huán)境將“喜憂參半”,因?yàn)槎址渴袌龅陌l(fā)展必然影響到新房市場,對于有實(shí)力有準(zhǔn)備的企業(yè),將迎來新的發(fā)展時期;而對于實(shí)力弱、品牌差的房地產(chǎn)企業(yè)來說,未來的路并不好走。
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