日前,央行決定自10月27日起,將商業性個人住房貸款的利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍（以下簡稱最優惠個貸利率）,最低首付款比例調整為20％。

　　這一政策出臺后,各家銀行紛紛暫停發放個人住房貸款,等待實施細則出臺。大家均靜待其他銀行出臺實施細則。一些銀行表示不會將商業性個人住房貸款利率下調到同檔次貸款基準利率的0.7倍,認為這一最優惠個貸利率使得存貸款利差倒掛,銀行不會“賠本賺吆喝”。對于存量商業性個人住房貸款的定價,更是難到了眾銀行。
　　這次央行個人住房貸款利率新政,又是向利率市場化邁進了一小步。央行新聞發言人說,此次政策調整既與前期政策相銜接,又避免“一刀切”,賦予金融機構更大的自主決策空間。而我們商業銀行卻表現出無措或窘境,除去相關術語界定、各部門政策協調等方面存在的問題,這在一定程度上說明商業銀行還沒有適應利率市場化。做生意不會定價,怎么行？!
　　至于按低于同檔次存款基準利率的最優惠個貸利率放款,銀行是否做了虧本買賣？這不能從表面上一概而論。具體須看銀行自身的資產負債結構和資金運用的能力。
　　商業銀行的一大功能是結算,通過結算,銀行可沉淀相當部分的結算資金,這部分低利率資金是可用來放貸款的。現代商業銀行又是財富的貯藏倉庫,企業和居民個人的錢99%以上存放在銀行,其中一半以上是活期存款,存款的沉淀率相當高,其中活期儲蓄存款的沉淀率高達90%以上,銀行可以用部分低利率的活期存款發放個人住房貸款,即所謂的“借短貸長”,這是銀行盈利的重要來源。當然,銀行有更好的資金運用渠道,可以不發放個貸而將資金運用到經風險調整后收益更高的貸款等產品,這主要看經風險調整后的邊際收益率哪個更高。至于會否發生流動性問題,那就得看銀行的資產負債管理水平了。
　　中國銀監會在資本充足率計算的有關辦法中規定個人住房按揭貸款的風險權重為50%,只有公司貸款的一半。這說明個人住房按揭貸款的風險比公司貸款的風險要低。風險是貸款定價時須重點考慮的因素。低風險低價格,這是通行的規則。因此個人住房貸款利率定得比公司貸款利率低是合理的。根據相關數據,其他國家自住房的按揭貸款利率一般是公司貸款利率的50%左右,所以我國目前即使優惠30%,個貸利率還是偏高的,應進一步降低利率。另外,我國利率已進入下降通道,很有可能降息后的最優惠個貸利率將高于同檔次存款的基準利率。因此銀行不能斤斤計較,以免坐失良機。
　　建設社會主義市場經濟,利率市場化是其重要組成部分,也是必然趨勢。利率作為資金的價格,只有實行市場化,才能合理引導資金的流動,提高資金的使用效率,優化金融資源的配置,最終提高整個國民的財富。
　　自1996年6月央行放開銀行間同業拆借市場利率以來,利率市場化正穩步漸進式地推進。經過十余年的改革,我國利率市場化程度與改革之初相比已明顯提高,貨幣市場利率、貼現利率和外幣利率等已相繼市場化,人民幣貸款利率上限和存款利率下限也放開了,保險公司大額長期存款實行了協議定價。
　　在利率市場化進程中,商業銀行積極應對,總體來說效果比較好。按照央行的計劃,利率市場化將穩步推進,最終實現存貸款利率的完全市場化,由商業銀行自主決定利率,從而發揮市場機制在金融資源配置中的主導作用。因此,我們商業銀行必須適應利率市場化的進程,培養并逐步提高存貸款利率的定價能力。
　　當然,隨著存貸款利率的進一步市場化,銀行的存貸利差將逐步縮小,從而壓縮銀行的盈利空間。因此,銀行必須轉變經營方式,轉向以存貸款為基本業務,大力發展中間業務。同時,要加強內部管理和風險控制,嚴控成本和不良資產,提高決策的科學性。