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《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中有關土地新政的一個重大突破是:“在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外,經批準占用農村集體土地建設非公益性項目,允許農民依法通過多種方式參與開發經營并保障農民合法權益。”它意味著農民的土地在符合規劃、手續合法、稅費齊全的情況下可以自由入市,打破了以往土地一級市場的壟斷局面,農民可以出售土地、土地入股、自主成立房地產開發公司等多種形式參與房地產開發。這是中國房地產市場化以來從未有過的巨大變革。
有人據此認為,土地新政將重挫中國房價,有人更“準確”地指出,它將使中國房價降低20%以上。
其實,籠統地說土地新政、農地平等入市將給房價帶來什么樣的影響,并不準確,中國的樓市至少存在三個層面:中心城區、城郊和廣大邊遠農村地區,農地平等入市對這三個區域的影響是不一樣的。
首先,中心城區房價基本不受影響。原因有二:一是這些地區的住宅一直以來都不以普通工薪階層為主要消費對象,二是這些區域即使農民還有土地和宅基地,比例也很少,不會對土地供應結構構成本質影響。在中外歷史上最大規模的城市化背景下,在國際油價長期走高的態勢下,需求決定房價而不是成本決定房價,中心城區尤其是大城市、特大城市中心城區房價因農地平等入市而走低的可能性很小。
其次是城市郊區。這是受土地新政影響最大的一塊,農民的土地供應集中在這里,城市普通工薪階層和城市新移民的住房購買力也集中在這里。一方面,隨行就市的農民土地供應將使這里的房價回歸理性,使城市工薪階層和外來新移民降低安居成本。但另一方面,城市化過程中需求量的持續增大以及擁有土地的城郊當地農民因為土地獲利而使財富巨額增長,亦將逐步、有序地推高當地房價。以往,農民在土地征收、轉讓過程中獲得的收益只到土地價值的5%到10%,隨著土地新政的出臺,絕大部分土地增值溢價將歸他們自己所有。同時,農民自己掌握土地出讓權,還省去了房地產開發過程中因土地和房地產市場管制造成的“公關成本”甚至“腐敗成本”。正反相沖,形成市場化的供應格局。
但是,土地新政以后,城郊房地產的價格不可能停留在當年小產權房的價格水平。以去年為例,北京周邊小產權房普遍比大產權房價格低30％左右。位于房山區周口店鎮某村的樓盤,售價僅為800多元／平方米,只是同等位置商品房價格的四分之一。之所以如此之低,一個原因沒有稅費（國家不承認,所以也不收稅;而普通商品房稅費高達房價的30%以上）,同時還有因不受法律保護而導致的“風險折價”。隨著農地入市的合法化,相應的“合法化成本”必然打入房價。
同時,農地平等入市以后,土地的價值會攀升,農民將更加珍惜土地。如果有條件,他們將會采取多種形式將一部分土地和房產長期持有,而非一次性出售獲利,因此,土地的轉讓不會出現“井噴”行情,不能指望房價因此大幅下跌。
與中心城區和城市郊區不同,在史無前例的中國城市化、大城市化過程中,邊遠山鄉并不是各種資本和人流追逐的熱土,而恰恰是逐漸被城市化所邊緣化的“被人遺忘的角落”。如果沒有一定的法律和政策配套,廣大邊遠地區的農房和宅基地就只有越來越貶值的命運。但是,如果允許城市居民回到鄉村購房置業,甚至在政策上也給予金融按揭等,則可以使這些地區的農房和宅基地免于迅速貶值,甚至有可能在某種程度上升值。鄉村清新的空氣,健康的水和食物,自然與田園風光,都會是擺脫了生存困境、追求更高生活水平的人的夢想。允許甚至鼓勵城市居民（這部分人主要分為富人和告老還鄉族兩部分）下鄉購房（哪怕是第二套）、居住（哪怕是短期居住）,是從資金、文化等多方面對農村和農民的反哺。
當然,政府也可以通過積極鼓勵、扶持農村居民發展鄉村休閑農作和生態旅游、興建生態和休閑旅館等形式盤活農民土地,但總不如市場的自我調節來得深入、及時。 |