|
|
|
|
|
|
|
|
| 2008-09-12 作者:高鶴君 來源:經濟參考報 |
|
|
最近，作為地產市場的龍頭老大萬科開始了大幅度的降價。這一純粹的市場銷售行為引起了各個方面人士的種種議論，議論中包括了不少大道理，比如“退房潮”導致市場的混亂等等，似乎降價會引起“飛來橫禍”一般。而另外一個地產界的“知名人士”潘石屹卻反其道而行之，宣布旗下的一個地產項目提價，還宣稱要動用100億資金來“抄底”地產市場，儼然地產市場的價格已經大幅度低估，給出一個現在地產市場就是千載難逢的好機會。
作為實業界的老板，要怎么做完全可以憑借自己的判斷來決定，因為決定的后果是由老板們自己承擔的。但是，作為一個客觀的中立者來觀察，覺得“正視現實，順勢而為”應該是判斷的一個基礎。
那么，地產市場的現實是什么呢？一個最簡單的比較就是居民的平均收入和房價的比率，這個比率遠遠低于發達國家的水平。占人口絕大多數的中國民眾，要想買一套房子，沒有十年二十年的積累是萬萬不可能承擔得起的。有人說了，可以花未來的錢呀，找銀行貸款，然后慢慢還。這是一個辦法，但是，如果慢慢還也還不起呢？那這些貸款自然就成了不良資產，不良資產嚴重的話就會影響金融資產。這種后果，銀行一般不敢去承擔；即使想承擔，可能也承擔不起。更何況，現在就業已經基本市場化了，職業的不穩定性增強，今天你有很好的收入，明天說不定就失去了這份職業。不錯，中國有很多理由來證明，從長遠的觀點看，地產市場前景光明，比如城市化進程，還比如居民收入在持續的經濟成長的過程中逐漸提高等等。但是，相比這種進程和提高，地產的價格也在跨越式地跳高，遠遠超過來這種進程、這種提高。
現實的數據也在提醒，地產銷售遇到了收入的“天花板”——銷售無法快速擴大。“老大”萬科8月份的數據顯示，其銷售面積和銷售金額同比下降了32·8%和35·2%。著名的地產商金融街前三季度的業績同比下降50%至90%(預告)，中糧地產三季度的業績也同比下降50%至100%(預告)。這些地產商都是中國地產市場的翹楚，其尚且如此，更不要說其他實力較弱的地產商了。
中國目前缺房子的人很多，想要買房子的人也很多。但是，他們買不起房子。如果能造出他們買得起的房子，可以說這個市場是巨大的。但是，我們的地產商恰恰不愿意提供大多數人買得起的房子，要么硬挺著維持表面的房價來“釣魚”，因為總有熬不住來買房子的——他們確實需要房子，找親戚朋友借錢也要買；要么忽悠一些潛在的買家，總有部分經不起“誘惑”咬緊牙關掏錢的。但是，這些畢竟是少數，不足以支撐現在的房價。這種種的現象也許是以前地產帶來的利潤太豐富，或者是獲得的太容易，使地產商們習慣了那種“白花花銀兩滾滾流進”的場面，不習慣下工夫提高管理、提高效率、提高科技含量來降低成本，滿足急需房子的消費者。
在這種狀態下，如果有人能夠旗幟鮮明地降價，為那些想要房子、也能夠在合理的價位上買得起房子的人服務，無疑會獲得市場的認同，盡管利潤可能會受到損害，但從長遠來看無疑是明智之舉，尤其是在市場低迷、由這種低迷帶來的資金緊張的局面下，快速地回收資金，積累景氣上升時的能量，獲得消費者的好感和認同，這種行為對發展至關重要。而那些無視現在的市場現實，就有陷入銷售收縮、資金緊張的困境的危險，嚴重的會造成資金鏈的斷裂。
當然，要想做一個這樣的產品的提供商，需要地產商具有前瞻性的眼光和戰略，要有充分的資源儲備，包括管理、現金流、技術、營銷方法等等。那些沒有這些資源儲備的地產商，在市場的“冬天”里就免不了要忍受痛苦了。不過，越來越多的地產商走上質量、效益競爭的行列的時候，我們的地產市場就會真正地成熟起來。以前那種富豪排行榜上充滿了地產商人的局面也會改變。所以，萬科的降價行為是一個好的開始；但愿這種開始也是地產市場競爭方式轉變的開始。 |
|
|
|
|