經濟參考報

樓市并非只買漲不買跌

2008-09-10 郭田勇蔣蛟龍來源:上海證券報

    國內房地產龍頭萬科在全國刮起又一輪“降價風”后，收益頗豐，兩天進賬2億多。萬科的這次“降價風”，不僅驗證了“后奧運效應”的存在，更說明了房地產市場并非“買漲不買跌”，反而是個“既買漲，更買跌”的市場。這給了那些寧愿低價賣股權、賣地皮，就是不愿意降房價來回籠資金的房地產企業一個很好的回擊，更給了那些試圖用“逆勢提價”來炒作的房地產企業以當頭棒喝。
    下調房價是應市場調整所需。眾所周知，由于外部經濟環境的惡化以及國內經濟的走緩，房地產市場既然作為國民經濟的支柱產業，理應隨著這一輪經濟調整周期而調整。不可否認，房地產市場去年的暴漲與GDP保持了11.9%的高位增速有著莫大關系，但是今年GDP增速已經回落，全年預計可能低于10%，房地產市場理該調整，否則就違背了市場運行規則。另外，去年牛氣沖天的房地產市場已出現價格泡沫，并且資產市場往往有一次性跌完的特性，以此觀之，本次房地產市場的調整幅度理應大于整個經濟調整的幅度。
    房地產不僅可以用來自住，還可以用來投資（投機）。作為投資對象，房地產市場確實會存在“買漲不買跌”的現象。但是，在當前經濟面臨很大不確定性的背景下，這些投資于房地產市場的資金大部分選擇回流銀行或者蟄伏，而剩下的絕大部分屬于自住需求者，或者說剛性需求者。也就是說，房地產市場已由以前具有投資性質和生活消費品性質的雙重市場轉變為當前僅剩下的生活消費品性質的單一市場。既然此時的房地產市場基本變成了普通的商品市場，那么需求下降了，就得下調房價來刺激需求。
    前段時間，摩根大通的一份報告一天之內就把滬深股市往上拉了上百點，一時間市場紛傳似乎政府有救市的舉措出臺，事后證明這份報告并未掌握確切的信息。再說，即使政府出臺救市，也斷然不會救樓市，況且現在國內大部分房地產企業的利潤率仍然保持在30%至60%的高水平上，何需救市？央行和銀監會日前聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求商業銀行對商業性房地產信貸采取嚴格管理的措施，禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。同時對土地儲備貸款抵押率和貸款年限都作了嚴格的規定，并禁止對土地閑置超過2年以上的房地產項目貸款，大大打擊了房地產企業的土地囤積行為。這個《通知》也因此被市場認為是政府“保銀行、棄地產”的標志，也讓希冀政府救市的房地產企業的等待落空，同時也給了市場一劑強心劑：房地產市場必須按照市場自身規則去調整，不能通過行政干預來扭曲市場規則。
    不可否認，在樓市的調整期肯定會有局部、個別的斷供現象發生，但市場傳言的“斷供潮”實屬危言聳聽。政府對房地產市場的調控，無論如何都應主要側重于全局的、宏觀的角度，不能因為出現了個別的斷供現象而動搖對全局的調控。從目前所見的斷供案例來看，絕大部分是出于對房屋的投資，自住房由于房價下跌而斷供的案例基本沒有。而房屋投資無疑需要直面市場風險，市場有漲有落，哪有只漲不跌之理？而房屋自住發生斷供的可能性極小，如果真發生斷供，首先會喪失其在銀行的信用，即便對其信用記錄影響甚小，在當前銀根緊縮的背景下，也很難再獲得銀行按揭貸款。相對于房屋投資而言，自住房屋斷供的成本更高，不到萬不得已，不會選擇斷供。
    政府無需救樓市的另一個原因是，當前房地產市場陷入低迷，但不會造成銀行大量不良貸款的產生。根據中央財經大學中國銀行業研究中心對銀行業貸款壓力測試，當房地產市場價格整體下降20%時，會造成銀行不良貸款上升0.9%，而當房價出現40%以上的跌幅時，銀行總體不良貸款率將會明顯增加。因此，當前房價的合理下行，對銀行整體不良貸款的影響較小，而房地產價格的下跌又能使得更多的民眾有能力購買住房，進而改善民生。
    今年上半年，由于銀行貸款緊縮，引致銀行房地產信托貸款大幅增長。但是隨著銀監會針對銀行表外業務的監測力度的加大，預計這種爆發式增長的現象不會延續太長。再說，銀監會也會吸取銀行前段時間理財產品的教訓，防止理財產品零收益現象發生在信托貸款領域。另外，隨著美國經濟出現反彈的跡象，美元開始回暖，這意味著國際資金回流的可能性加大，因此，房地產企業通過國際資金來彌補資金缺口的難度將會加大�？傊诋斍皣鴥冉洕淮_定性背景下，大部分資金將會選擇觀望。
    事實上，萬科稍早時候在杭州低價促銷時首日就賣出一半的消息，也非常清楚說明了房地產市場也是一個“既買漲、更買跌”的市場。因此，解鈴還仗系鈴人，如果房地產企業不下調價格，就無法使潛在的剛性需求轉變成現實的需求。只有通過降價來增加需求，并以此回籠資金，才能使房地產業走出困局，獲得良性健康的發展。

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