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奧運行情就是奧運會舉辦的前期和比賽期間，某個市場的產品購銷兩旺、價格持續上漲的情況。從1984年洛杉磯奧運以來，統計數據顯示，各屆奧運期間股市、房市運行都穩中有升，顯示奧運行情是存在的。
然而，如果股市、房市在奧運會之前被集中暴炒，或者說，如果投機者借助奧運會的概念過度炒作，導致市場累積了過多泡沫，那么奧運會舉辦之時，往往就是泡沫崩裂的時候。表現為賣盤集中拋出、買盤承接乏力、價格急劇下滑等。
2006年以來，在我國經濟長期看好、北京舉辦奧運會、人民幣升值預期等因素的推動下，上證綜合指數從1300點左右，一路上漲到2007年10月16日的6124點，兩市靜態市盈率平均達到70倍。由于泡沫累積過大，加上信貸緊縮、美國次貸危機、大小非減持等影響，兩市進入急速回落過程，最低跌至2008年7月3日的2566點，最大跌幅高達58%。此后股市雖然反彈，但總體處于圍繞2700點小幅波動的狀態，投資者寄以厚望的奧運行情沒有到來。為了防止股市下跌，政府實施維穩政策干預股市，客觀上延緩了股市下跌的步伐�？梢哉f，如果沒有政策的“鼓氣”，上證綜指圍繞2700點波動的行情，將被股指下跌、成交量萎縮的“陰雨”行情所取代。
北京市的房價走勢深受奧運會成功申辦的影響，奧運會申辦成功及奧運會相關投資極大地刺激了北京市房地產開發活動。2001—2008年上半年，北京房地產開發投資年增長速度分別比同期全社會固定資產投資活動高出3—15個百分點。作為奧運會及其基礎設施投入的直接受益行業，房地產開發投資連續占到北京市全社會固定資產投資的50%以上，2008年上半年甚至占到了地區生產總值的22%，房價較2001年平均上漲近3倍。
目前，北京四環附近的房價，普遍在18000元/平方米左右，90平方米的住宅需要162萬元，大約相當于目前北京市居民家庭平均收入的26倍。按照北京市常住人口人均25平方米計算，初步估計，2001年以來，北京市的住宅大約增值4萬億元人民幣，超過同期北京市基礎設施總投資的8倍。
可見，用舉辦奧運會、基礎設施投資和生活設施便利等，已經難以解釋北京房價的上漲。由于投機性購買在北京房地產市場大量出現，奧運會成了投機者拋售房屋的截止期限。因此，房市的奧運行情不僅沒有看到，反而迎來了成交量萎縮一半左右、價格出現下跌的情況。
判斷股指能否回熱的標準，是市場中的股票是否具有投資的價值。一般而言，市盈率在10倍以內、市凈率在1倍左右的股票，具有較大的投資價值，而我國兩市股票的市盈率仍在20倍以上，市凈率維持在3~5倍，有的甚至超過10倍。房地產投資衰減導致的建筑業、重化工業衰退、銀行業信貸風險，將在很大程度上打擊人們的信心，依賴房地產投資和土地增值獲利的上市公司和銀行業將遭受嚴重打擊。這些基本面將對股市構成打擊，借助奧運會出現回暖的期望，終將落空。
房市的情況可能更加蕭條，由于奧運會期間熱點的轉移，房地產商和房屋投機者將面臨一個蕭條的銷售周期，這會加大開發商的資金壓力，迫使其在奧運會之后通過更大幅度的降價贏得銷量。這會引起以北京為首的大中城市的房價出現一個大幅度降價的風潮，全國房市將正式進入漫長的熊市�？梢娋S穩過后，補跌將是后奧運時代樓市和股市的主要特征，對此應有一定的心理準備。
(作者為中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任、研究員，經濟學博士)
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