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打破房地產暴利模式的最好時機

2008-08-11 來源:上海商報

　　一向直言無忌的萬科老總王石上周中說：“萬科已做好最壞打算。”萬科說要降價已經(jīng)有將近一年時間了，如果說之前的“降價論”宣傳多于實質的話，這一次看來是真的降價了。
　　從上海市場的情況來看，降價的不僅有萬科的樓盤，滬上的主流開發(fā)商樓盤已經(jīng)開始集體降價。個別樓盤對比開盤時的價格，降價幅度最大的達到每平方米6000元左右，相當于打了6.5折。還有部分開發(fā)商正在醞釀與奧運相關的大型優(yōu)惠活動，如大華錦繡華城樓盤對外承諾，8月8日奧運開幕當天來購房的話，每平方米優(yōu)惠500元；奧運比賽期間，如果中國隊有上佳表現(xiàn)，比如一天之內獲得5塊金牌，或者某運動員打破世界紀錄的話，則當天買房的人也可以“沾光”，享受優(yōu)惠。
　　其實房價的變相下降，前一段時間已經(jīng)在上海出現(xiàn)。當時深圳有人發(fā)起“萬人購房團”，隨后上海也出現(xiàn)了“團購”，只是規(guī)模縮小到兩千人。有人質疑萬人購房的合法性，有人斷定萬人團購因操作性的缺失必定不會成功。其實萬人團購只是開發(fā)商堅稱不降價表面背后的實質性降價的一種掩飾，因而大可不必對萬人團購這種名稱或說法過分認真。
　　進入8月以后，上海樓市不可避免地迎來了一輪調整的小高潮。此前當全國其他大中城市樓價下跌之初，有些人士高唱的“上海特殊”論看來是不正確的。
　　2007年以后的房價下跌主要來自宏觀調控：央行出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施，從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門。提高貸款條件，不但使房產商銀根趨緊(這一點連王石都已深深感覺到)，而且有力地抑制投機需求(深圳的所謂“斷供”就是明證)。
　　然而，國家統(tǒng)計局上周得出“房地產的暴利時代已經(jīng)終結，中國房地產市場開始向理性回歸”的結論，在我們看來是草率的。別說目前的樓價仍然離國民消費能力很遠，即使樓價些許下跌還是有著豐厚利潤。同時，就樓價整體來說，目前下跌的幅度依然很小，若房價大幅度下跌，恐怕宏觀管理層都不愿意看到。因此，本論房價就是下跌離理性價位遠得很——何況，從長遠來看，中國城市化進程遠未告一段落，京滬等特大城市在未來幾十年里對房屋需求還是剛性的。
　　從經(jīng)濟學理論的角度來看，在一個充分競爭的均衡市場是不可能存在所謂“暴利”的，能夠長久維持的“暴利”一定是某種形式的不合理壟斷的結果。因此，如果中國房地產業(yè)沒有出現(xiàn)運行模式上的根本變化，僅憑宏觀經(jīng)濟大環(huán)境的變化造成的暫時價格下降就斷言“暴利時代已經(jīng)結束”，恐怕為時尚早。本輪房地產的上升景氣結束，并不等于下一輪景氣周期中它就不再是暴利行業(yè)。
　　不過，隨著房價和地價的下跌，打破中國房地產業(yè)暴利模式的最好時機正在來臨。當壟斷通過對自由競爭的扭曲損害了整個社會的利益，以至于壟斷者自身最終都發(fā)現(xiàn)越來越無利可圖時，壟斷的打破就是水到渠成的事了。相同的樓價下跌在十多年前的國內宏觀調控和亞洲金融危機那段時期同樣出現(xiàn)過，遺憾的是，政府當時非但沒有借此從市場中抽身，反而因利益的緣故隨著新世紀以后的新一輪上升景氣把自己陷得更深。同樣的情況在最近10多年中國證券市場中也屢屢上演，足見市場中的利益誘惑是多么強大，即便本來應該提供公共服務的政府也不能超脫。
　　近年來，一些地方的政府正在艱難地從原來的房產供應模式中跳出來。數(shù)據(jù)顯示，每增加廉租房、經(jīng)適房5%，就會使房價下降3-4%。重慶市副市長黃奇帆最近提出的設想非常可取：政府以購買者身份進入房產市場，收購房屋安置拆遷戶。一方面維持了市場基本穩(wěn)定，另一方面又不對市場進行直接的行政干預。如此假以時日，不僅房價回歸理性的周期會被縮短，由于政府陷入過深而導致的房地產“暴利”模式也破除可期。

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