|
近期房市不景氣，購房者盼望的房市崩盤，房價暴跌卻始終沒有來臨。要討論房價會不會跌，會跌到哪，需要梳理這些年房價上漲的原因。
看房價漲跌，要看城鎮住房制度改革是否繼續。就像股改帶來大牛市一樣，房改把所有需求都推向了市場，主要是城市原居民的改善需求推高房價。
與股改“大躍進”不同，漸進式推進的房改遠未結束。北京大部分住房仍是央產房，中國大部分城市，居民仍是以公房為主要居住形式。2008年以來，各地的住房建設規劃把重點落在住房保障體系的建立，這是必要的。要注意的是，住房保障如果脫離了住房市場化的大前提，資金靠財政是不可能解決的。因此，漸進式的房價仍會對房地產市場有推動作用。
事實上，2007年以來，各城市房價漲跌具有明顯的規律：高端服務業聚集的城市，外來人口穩定，房價穩步上漲；制造業聚集城市，外來人口進出受宏觀經濟影響，短期波動的風險大。
上海戶籍人口1300多萬，外來人口500多萬，高端服務業從業者較多，一般采取自住購房，需求比較平穩；北京、南京、杭州等城市都屬于這一類。珠三角外來人口多，需要租賃住房的比例較大，需要有投資者購置多套房用于出租，房價短期波動大。長三角城市中，蘇州外來人口650萬，無錫260萬，常州200萬，都接近1/2，近來房價調整明顯。
據一些研究報告預測，到2025年中國的城市人口比例會接近甚至超過70%，城區總人口超過10億。而且再有像北京、深圳、上海這樣的特大型城市，有可能會達到3000萬以上。中國人口結構城市化，可能還會分幾個階段，一個是從鄉村到城市，第二個階段是從市區到郊區的人口密度均衡化。
中心城區的區位定位一般是商務中心區和高級商業區，現代服務業聚集，單位面積土地產出值較高。然而，這一區域居住著大量常住人口，這嚴重制約了中心城區的功能提升。這種城市區位功能結構與人口空間分布結構的非對稱狀態，既限制了中心城區功能和郊區制造業基地功能的充分發揮，對產業結構轉換、城市功能提升及城市經濟社會發展形成了嚴重制約。實現人口密度的均衡化過程中，必然會產生巨大的住房需求。
指望房市崩盤從而達到某些目的是不太可能成功的。房地產泡沫在一些國家和地區的確引起了金融危機，可是，從來沒有一個國家和地區，在金融危機之前，開發企業和購房者處于觀望狀態。金融危機都是發生在幾乎沒有人認為房價和股價會下跌的時候。目前，開發企業資金鏈斷裂、造成大量爛尾樓，房價暴跌，無人購房，按揭斷供，絕對不是拐點論和百日巨變論發布者的愿望，也無助于解決廣大人口真正地解決居住問題。
(上海社科院房地產業研究中心學術部主任)
|