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時下出現了要政府對房地產進行救市的呼聲，大概指向的事實是個別城市如深圳房價出現了較大的下跌，一些購房者選擇了停止支付按揭款，還有一些城市出現了房產的滯銷，成交量有所萎縮，不復當年漏夜排隊搶購的盛況。
我猜度所謂救市，無非就是希望政府出臺一些政策來制止房價的下跌。政府出臺公共政策，首先得問政策目的是什么。在我國，房地產是一個關涉民生的行業，基本目的是保障民眾能夠獲得可供居住的住房，在目前住房保障體系嚴重不健全的事實之下，房地產市場承擔了讓民眾獲得基本住房保障的功能。但與之相關的事實是，80%的居民根本無力購買必要的住房。既然住房是民生必需品，那么在一個均衡的市場里，努力工作的民眾應該有支付能力購買住房，就像絕大多數居民應該有能力購買糧食、蔬菜等生活必需品一樣，而剩下的低收入階層也應該有渠道獲得相對低水平的保障性住房。如果80%的居民無力購買住房，只能說明現在的房地產價格太高了，至少是遠遠高于了均衡市場里的價格。
如此一來，與房地產有關的公共政策目的就只能是定位于將房價降下來，直到絕大多數居民買得起住房為止。與這一政策目的相適應的公共政策手段，也就只能是加大低價位的保障性住房供給，進而拉低平均的房價，讓部分相對的高收入階層能夠買得起商品房。因此，所謂救市完全多余，恰恰相反，房價下跌正好契合了調控房地產市場的政策目標。
目前一些斷供個案報道顯示的事實是，深圳一些握有大量物業的投資者不愿意還貸。可以設問，當初這些投資者無論是在什么價位買進的住房，應該都對自己的支付能力有足夠的信心，才會選擇向銀行融資的。尤其是購買自住房的家庭，無不是精打細算才決定向銀行巨額按揭的。在收入水平并沒有下降時，房價的漲跌其實都不會影響其支付能力，因為這不會導致每月支付的按揭款比以前更高。選擇斷供，只能有三種解釋：其一是收入狀況惡化無力還款，其二是有錢但不愿意還款，其三是原本就是指望房價不斷上漲而隨時脫手求現的，即原本就沒打算長期按揭下去。倘若真要“救市”，只能對第一類購房者進行救助。對于第二類、第三類購房者，銀行當然可以將他們送上法庭，對他們的違約行為進行無限追索。后兩類購房者，我們俗稱其為炒房客，其目的就是賭房價的上漲而后脫手獲利。我其實更愿意稱呼他們為買房企業家，對這些敢于直面市場風險的企業家來說，房價的漲跌應該都在他們的意料之中，房價下跌是他們必須面對的市場風險，當然不在公共政策應該救助的范圍之類。
一種頗為駭人聽聞的說法是，房價下跌乃至大范圍的斷供，會形成類似美國次級債一樣的金融危機，進而引發宏觀經濟衰退。如今開辦按揭業務的銀行全部都是商業銀行，倘若斷供者眾，無非是這些商業銀行形成了一些壞賬而已。這只是一個財富轉移和重新分配的過程，與銀行的壞賬相對應的，是財富轉移到了高價位售房者手中，這一群體包括開發商和精明的投資者，而財富本身并沒有毀滅。以為如此就會引發大面積的金融危機，實在是低估我們這些銀行家的風險控制能力了。目前個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款總余額為10%左右，只有以最高價位入市的購房者在房價下跌三成以上，才會有激勵選擇斷供，這占貸款總余額比例是微不足道的，單單因房價的波動根本不會引發像樣的信用危機，呼吁救市的專家們真是多慮了。
溫家寶總理已經指出，今年是中國經濟最困難的一年，困難在于通脹率居高不下，宏觀政策的首要目的是遏制通脹，任何救市措施都只會加劇物價上漲從而背離這一宏觀目標。
（作者系浙江大學公共管理學院副教授） |