經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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抑制房價(jià)還須多管齊下

2007-11-16 北京李飛來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　前不久出臺的房貸新政-《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定，對購買“二套房”者，貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政實(shí)施以來已一月有余，據(jù)市場反映，有一些地方房地產(chǎn)市場成交量呈萎縮的現(xiàn)象，但總體來看，房價(jià)并未改變其上漲趨勢，也就是說，新政對房價(jià)的影響比較有限，并未能從根本上解決房價(jià)過高、上漲過快的問題。
　　商品房作為一種特殊的商品，既具有自住性，也具有投資性。投資客、炒房團(tuán)是投資需求者的典型代表。實(shí)際上，房貸新政的出臺主要是為了抑制投資需求從而達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的。
　　買房者從收入來看，可分為三大塊，低收入者，中等收入者還有高收入者。買不起房或買房有困難的群體主要是低收入者以及大部分的中等收入者，其中這大部分中等收入者基本上是貸款買房，。他們是自住需求的主體；另一部分中等收入者和高收入者，他們是投資需求的主體，其中這部分中等收入者基本上也是靠貸款買房用于投資，新政影響的主要群體就是這部分中等收入者；而高收入者基本上不用房貸，一般是全額購房。所以從政策的影響層面分析，新政對高收入者的投資需求幾乎沒什么影響，影響到的是靠貸款購房用于投資的中等收入者。
　　而對貸款買房的炒房者而言，首付上升意味著利息支付的相對減少，他們會在房價(jià)的上漲速度和其增加的投入成本之間進(jìn)行權(quán)衡，哪個更劃算。如果房價(jià)繼續(xù)保持快速上漲，那么這些政策對于炒家來說無關(guān)痛癢。另外由于各大銀行對第二套房的界定存在著分歧和不一致，在實(shí)際的操作中，消費(fèi)者可以根據(jù)不同的情況規(guī)避第二套房的嚴(yán)厲政策。
　　而對銀行而言，房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，隨著房價(jià)的不斷上漲，銀行也從房貸業(yè)務(wù)中獲利頗豐，雖然風(fēng)險(xiǎn)控制也是銀行考慮的重要因素，但在利潤驅(qū)使下，銀行可能打擦邊球，所以從某種程度上來講，房貸新政的效果會打折扣。
　　為了解決房價(jià)過高的問題，政府采取過很多政策措施，但都未能遏制房價(jià)上漲過快的勢頭。由此看來，要解決這個難題，政府應(yīng)該重拳出擊，大刀闊斧進(jìn)行宏觀調(diào)控，從根本上解決房價(jià)過高問題。解決房價(jià)問題還是得從供需平衡角度來考慮：
　　一是供給，一方面政府加大土地供應(yīng)，并出臺相應(yīng)政策措施引導(dǎo)開發(fā)商加大商品房供給，同時(shí)嚴(yán)禁開發(fā)商囤地，捂盤；并按照十七大精神，健全廉租住房制度，加快解決城市貧困及低收入家庭住房困難。廉租房制度的全面落實(shí)，可以在一定程度上抑制房價(jià)過快上漲。
　　二是需求，政府要出臺各種措施抑制投資需求，不僅要抑制中等收入者貸款買房的投資需求，而且還要抑制高收入者的購房投資需求。目前中國投資渠道狹窄，股市，樓市成為投資熱點(diǎn)，而目前股市有虛高的泡沫成分，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，很多投資者將投資股市的資本利得投資不動產(chǎn)；另外隨著人民幣升值，境外熱錢涌入，使得中國房價(jià)更加居高不下。這一系列因素都加大了政府對房價(jià)調(diào)控的難度。因此，政府應(yīng)當(dāng)采取措施拓寬居民投資渠道，引導(dǎo)民間資本的投資方向，同時(shí)嚴(yán)格限制境外熱錢投資炒作樓市；此外，還可以對商品房投資嘗試征收高額的資本利得稅，所征稅額可以用于廉租房建設(shè)。只有供給增多了，投資需求相應(yīng)減少，總需求大于總供給的矛盾才能得到緩和，住房價(jià)格才會有所回落。

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