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國土資源部國家土地副總督察甘藏春9月17日在新聞發布會上，介紹全國土地執法百日行動等方面的情況，重點提到了以租代征的問題。
以租代征是個比較陌生的詞匯，其實質是基層政府繞過土地審批程序，直接與農民進行私下交易，“逃避土地計劃調控，規避土地收益稅費政策的調控，直接進入非農業建設用地的行為”。說白了，就是虛置政府的土地控制權，而以基層政府與農民之間的私下交易，以較低的成本，將農用地轉為非農建設用地，是眾多土地私下交易的一種形式。
近兩年，中央政府對土地嚴加調控，國務院辦公廳去年下發《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》，建立嚴密的土地督察體制，向地方派駐9個國家土地督察局，派出類似于土地欽差大臣的土地督察員，加強土地監管，落實最嚴格的土地管理制度。這是2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》決定實行最嚴格的土地管理制度的組織保證。
這一組織架構輔之以衛星勘察等高科技手段，相當于在土地使用上建立了一張從天空到地面的立體交叉網絡，成效頗彰。據此次新聞發布會提供的數據，從2000年到2006年，全國因土地違法違規受到黨紀政紀處分的8698人，另有1221人被追究刑事責任，去年一年，因土地違法違規受到黨紀政紀處分的是3094人，有501人被追究刑事責任，有兩名省級干部因土地違法行為受到處理。2006年，全國開發區數量從清理整頓之前的6866個壓縮到1568個，規劃面積從3.86萬平方公里壓縮到9949平方公里，壓縮比例分別達到了77.2%和74.2%。后續手段包括曝光典型案例，保持媒體高壓態勢，同時改變以往處罰村干部等基層干部，將責任上溯，“要鐵面”。國土督察局的職責就是擔任土地管理的包公。
在這些表象背后，是中央政府強化國有土地產權制度的努力，在地方政府與市場主體被土地價格的高漲迷惑得目眩神迷之時，土地的國有產權制度有瓦解之勢。從土地使用上來看，包括工業用地以租代征、被壓縮的工業園區由合法園區代為招商，從商品房用地來說，就是屢禁不止，遍地開花的小產權房。
國土督察局以運動式的督察與嚴厲的處罰向地方政府與市場主體發出警告，國有土地的產權形式不僅不會放松，還將進一步深化。此次透露出的兩條新信息尤其值得重視：第一，不管實行怎么樣的土地產權制度，土地管理的通行規則是用途管制，即“土地的所有者、土地的使用者對自己的土地如何進行使用，按照何種用途使用，是按照國家制定的規劃來進行的”；第二，承接第一條的邏輯，土地權利是民事權利加公法管制，也就是說，土地不僅屬于民事財產分割等范疇，更屬于公法的范疇，即使土地產權中的使用權可以流轉，而其用途等也必須符合國家利益。所以，目前的土地產權、使用權、流轉權等方面的探討，在中國的國情下是無的放矢。
但是，政府的這一努力注定艱辛。從各級地方政府，甚至到農村集體、農民個人為了獲得土地溢價，都在或明或暗地進行抗爭，雖然這些主體之間的利益未必能夠協調，但在獲得土地使用權溢價方面，立場出奇地一致。
以租代征的數據說明了這一點。從目前已經統計出的70個城市來看，這些城市新增建設用地中，屬于“以租代征”的宗數就占了9%，面積占9.6%。其中最突出的城市，110萬畝鄉鎮企業用地中，屬于“以租代征”的就有73萬畝，占到了建設用地總面積的67.4%。而簽訂以租代征的主體，受制于農村集體所有的形式，或是鄉鎮政府、或是村委會，或是農民個人，不可能到縣級以上政府，雖然縣級以上的政府很可能樂觀其成。
實際上，由于以租代征和小產權房等形式無法獲得法律的保護，對于農民也罷，征地辦工廠的人也罷，在賺得眼前利益的同時，也把自己置于火山口上。臺灣地區的土地改革，由于政府做了大量工作，農民得到了土地并不急于出售，而是通過土地入股分紅或坐等土地溢價，成為中上收入階層，農民收入的提高過程其實是解決社會矛盾、共同進入工業時代的過程。除非中央政府的政策可以使農民得到更多的長期收益，否則，我們將看到土地督察部門四處奔走、一個百日行動接著一個百日行動的窘境。
要解決以租代征問題，關鍵是讓土地產權制度與土地收益權更加明晰，當農民聽從中央政府指令并因此從土地中獲得了更多的收益，他們就會成為中央政策的自覺維護者，而不是瓦解者，無論刑法民法、公法私法，對于市場主體而言，公平的土地利益分配才是最高原則。 |
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