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據(jù)報道，建設部副部長齊驥30日答記者問時表示：中國城市住房私有率在全世界不是第一也是第二，而在全世界各個國家，沒有一個解決居民住房問題是靠自己擁有產權這種方式。因此，中國住房消費模式重買輕租，實屬不合理。齊副部長說，現(xiàn)在大家一提住房，第一個反應就是我買不起房，沒人說我租不起房。對于普通的市民，通過租賃房屋來解決暫時的住房問題，應該是一個可取的方法。
這讓我想起前幾年，國家大力促進住房商品化，一些精明的房地產商就乘機講了一個美國老太太和中國老太太的故事，鼓勵大家購房。大致是說美國老太太年輕時貸款買了一套大房子，結果住了一輩子大房子，退休時還清貸款，還凈落一套住房；而中國老太太年輕時拼命攢錢，一直租房住，結果住了一輩子小房，退休后才終于攢夠錢換成大房，其間給房主白送了無數(shù)租金。結論是：無論從享受人生，還是從個人理財?shù)慕嵌瓤矗夥慷疾蝗缳I房。想當年，這個故事流傳甚廣，讓中國年輕一代紛紛點頭稱是，都走上貸款買房的道路。
現(xiàn)在好了，中國政府已經表達了官方的觀點，那就是“買不如租”。由此看來，前幾年房地產商們的“租不如買”論肯定是錯了，甚至有商業(yè)欺詐的嫌疑。當然，有人會質疑，房地產商當年把這個故事講得火爆的時候，政府怎么不出來澄清一下“買不如租”論呢？對這種質疑，我想：如果“買不如租”論真的成立，那么政府現(xiàn)在出來說話，就算有點馬后炮，總比啥也不說強。
但“買不如租”論真的成立嗎？答案是否定的。事實是，在目前的中國，無論“買不如租”論，還是“租不如買”論，都是站不住腳的。因為租房和買房是互相可以完全替代的兩種消費方式，二者哪個更為合算，完全是隨著市場行情變化而變化的。某個時期，對其中任何一種的需求高，對另一種的需求就會相對較低，使后者較為合算。目前可能的確租比買便宜，那是因為大家都在買房，相對推高了住房的價格。如果大家都聽從了建設部的號召，紛紛改買為租，那么我敢預言不出半年，租房價格就會高得離譜，大家又會紛紛抱怨“房子租也租不起了”。
在什么情況下真的會“買不如租”呢？那就是二者互相不可替代的時候，通俗地說，如果買房指買大房子、獨立住宅(用中國人的話說叫別墅)，而租房主要是指租公寓，此時二者根本不是一碼事，租就比買便宜很多。說到這里，我就要批一批所謂“發(fā)達國家很多人用租房解決居住問題”的論點了！事實上，像在美國這樣的國家，許多年輕人剛工作時的確是在租房，而且租房的確比買房便宜很多，但那是拿租公寓和買別墅來比啊！過幾年攢夠錢，他們就會去買別墅。還有一種常見情況是老人退休后，子女不在身邊了，大房子沒用，于是賣掉，改為租住公寓。由于任何時候總有相當一批年輕人和退休老人們租住公寓，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計上看，自有住房率就會不高。但這并不等于說，發(fā)達國家的人不買房子。事實上這些租公寓的人，在他們一生的某個階段，是曾經擁有或即將擁有自己的房產的。
在中國，這種辦法可行嗎？答案是：至少目前階段不大現(xiàn)實。中國現(xiàn)在的年輕人們，他們買房的目標也無非是所謂“單元房”，其實就是一套公寓而已。而假若他們改買為租，還有沒有更便宜的選項呢？其實是沒有的，除非他們愿意住到缺水少電的平房里面去(或者合租，但新聞上說，有些城市已經在打擊合租行為了)。事實上，中國目前很多出租的房子，屬于面向高收入階層，特別是國際友人的高檔公寓。大部分工薪階層，他們租的房子其實就是別人已購的商品房。所以，在目前的中國，租房和買房的對象基本上是一樣的。既然如此，“買不如租”或“租不如買”就至多是暫時現(xiàn)象。隨著市場需求調整，二者會趨向一致。
結論就是：在中國，建設部號召大家“用租房的方式解決住房問題”是完全脫離當前現(xiàn)實的。除非建設部能夠立竿見影地在市場上面向工薪階層大量增加所謂“廉租房”的供應，即居住質量明顯低于目前一般商品房，同時租價也明顯低于商品房租價的住房。不過，從目前國家有關“廉租房”的政策看，那是專供貧困人群的福利，即使增加了供應，也和工薪階層沒有什么關系。這樣看來，要解決目前中國工薪階層住房難的問題，建設部還得再多動動腦筋，不要試圖把臟水潑到“不理性、不愿意租房”的廣大消費者頭上。
(作者系國際商業(yè)顧問) |